Die Gemeinschaftsordnung kann qualifizierte Mehrheitserfordernisse vorsehen. Ihre Abänderung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kommt regelmäßig nicht in Betracht. Vielmehr können wichtige Beschlüsse – etwa über die Finanzierung der Gemeinschaft – gem. § 21 Abs. 8 WEG durch das Gericht ersetzt werden.
Sachverhalt
Die Wohnungseigentümer stritten über die Änderung der Mehrheitserfordernisse in der Gemeinschaftsordnung. Diese sah vor, dass Beschlüsse mit 2/3 Mehrheit gefasst werden. Dies führte dazu, dass keine ausreichenden Wirtschaftspläne mehr beschlossen werden konnten. Einige Wohnungseigentümer forderten daher klageweise - und stützten dies auf § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG -, von den Miteigentümern die Zustimmung zur Änderung dieser Regelung zu erhalten. Erstinstanzlich blieb der Antrag ohne Erfolg.
Hintergrund
Es ist möglich, in der Gemeinschaftsordnung Regelungen über die Ausgestaltung des Stimmrechts, der Stimmkraft und Stimmenzahl sowie über die Ausgestaltung der Stimmenzählung oder aber der qualifizierten Mehrheitserfordernisse vorzusehen.
§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer eine Anpassung einer Vereinbarung verlangen kann, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung unbillig erscheint.
Entscheidung
Die Berufung blieb ohne Erfolg. Nach Auffassung des Landgerichts bestehe kein Anspruch gem. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Nach wie vor sei ein strenger Maßstab an Abänderungsverlangen zu stellen. Diese seien nur dann begründet, wenn sich die betroffene Regelung von Anfang an oder aufgrund einer unvorhersehbaren Änderung der tatsächlichen Verhältnisse als unbillig erweise. Dies sei bei qualifizierten Mehrheitserfordernissen nicht der Fall.
Zwar sehe das Gesetz ein einfaches Mehrheitserfordernis vor. Den gesetzlichen Bestimmungen komme jedoch kein zwingender Leitbildcharakter zu. Selbst das Einstimmigkeitsprinzip könne vereinbart werden.
Lediglich insoweit, als dass das Gesetz bestimmte Mehrheiten unabdingbar vorsieht, sei eine abweichende Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung nicht zulässig. Ins Gewicht würde ferner fallen, dass die angegriffene Regelung bei Erwerb bekannt war, sodass sich die nunmehr klagenden Eigentümer bereits damals hätten hierauf einstellen können.
Schließlich sei auch die Finanzierung der Gemeinschaft nicht grundlegend gefährdet. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan könne, sollte er in der Eigentümerversammlung nicht zustande kommen, gem. § 21 Abs. 8 WEG durch das Gericht ersetzt werden.
Anmerkung
Die Entscheidung verdeutlicht, wie vorsichtig in der Praxis mit der Vereinbarung qualifizierter Mehrheitserfordernisse in der Gemeinschaftsordnung umgegangen werden sollte. Sobald solche in der Gemeinschaftsordnung manifestiert sind, besteht nur noch die Möglichkeit, diese im Vereinbarungsweg abzuändern. Dies bedarf jedoch Einstimmigkeit, also der Zustimmung sämtlicher Eigentümer.
Eine WEG, die bereits für die Fassung von Wirtschaftsplänen auf die richterliche Ersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG angewiesen ist, darf wohl als in der Praxis „schwer verwaltbar“ bezeichnet werden.