Eine Lockerung der Ausschlussfrist für Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen kommt dann in Betracht, wenn dem Vermieter bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein Fehler unterlaufen ist, der für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar ist und den der Vermieter kurz nach Ablauf der Abrechungsfrist korrigiert hat.
Sachverhalt
Die Vermieterin hatte mit der Nebenkostenabrechung des Jahres 2005 die Vorrauszahlungen für die Betriebskosten ab 2006 erhöht. Der Erhöhungsbetrag ist von der Mieterin für die Monate Februar bis November 2007 nicht entrichtet worden. Durch rechtkräftiges Urteil vom 15.11.2007 wurde der Vermieterin die erhöhte Vorrauszahlungsforderung als wirksam zuerkannt.
Im Dezember 2008 erstellte die Vermieterin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007. In dieser wies sie anstelle der tatsächlich vermindert geleisteten Vorrauszahlungen den nach dem Urteil aus November 2007 erhöhten Vorauszahlungsbetrag aus. Die Abrechnung gelangte daher zu einem Guthaben der Mieterin, obwohl tatsächlich eine Nachzahlung zu erheben gewesen wäre. Mit Schreiben vom 14.01.2009 korrigierte die Vermieterin ihre Abrechnung und forderte nunmehr von der Mieterin die Entrichtung eines Nachzahlbetrages.
Das AG hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Mieterin hat das LG die Klage wegen der Betriebskostennachzahlung abgewiesen. Aufgrund dessen legte die Vermieterin die Revision zum BGH ein.
Die Entscheidung des BGH
Die Revision hatte Erfolg.
Der BGH stellt zwar zunächst klar, dass eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB grundsätzlich nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigiert werden kann und dass dies auch dann ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter zu Gunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlichen erbrachten Vorauszahlungen angesetzt habe. In der sich vorliegend stellenden Fallkonstellation bestünde aber die Besonderheit, dass der der Vermieterin unterlaufene Fehler für die Mieterin auf den ersten Blick erkennbar gewesen sei. Immerhin hätten die Parteien zuvor gerade über die Erhöhung der Vorauszahlungen einen Rechtsstreit geführt, weil diese durch die Mieterin nicht akzeptiert worden sind. Unter derartigen Umständen sei es der Mieterin nach Treu und Glauben verwehrt, die Vermieterin an ihrem für sie offensichtlich und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.
Anmerkungen
Dieses Urteil des BGH ist - gelinde gesagt - überraschend. Grundsätzlich betont der BGH in steter Regelmäßigkeit, dass die Funktion der in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB geregelten Ausschlussfrist darin bestünde, zwischen den Mietvertragsparteien alsbald Klarheit über die gegenseitigen Ansprüche herzustellen. Von diesem Postulat weicht er nunmehr ab. Es bleibt daher abzuwarten, ob es sich bei dieser Entscheidung um eine einmalige Ausnahme oder aber den Beginn der generellen Lockerung der Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechungen handelt.