Sachverhalt
Im Rahmen eines Mieterhöhungsprozesses trugen die Mieter vor, dass die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % abweiche und beriefen sich insbesondere auf den Umstand, dass die Terrassenfläche (Gesamtfläche 48,31 m²) nur zu einem Viertel berücksichtigt werden dürfe. Der Vermieter war jedoch der Ansicht, dass die von ihm angesetzte hälftige Berechnung dieser Flächen in Berlin ortsüblich sei und damit eine Minderfläche oberhalb von 10 % nicht ermittelt werden könnte.
Die Entscheidung des LG Berlin
Das Landgericht bediente sich der gutachterlichen Einschätzung eines Sachverständigen, der die ortsübliche Praxis der Anrechnung von Balkon und Terrassenflächen in Berlin ermittelte.
Hintergrund der Einholung des Sachverständigengutachtens ist die Regelung des § 4 der Wohnflächenverordnung. Diese Verordnung hat die zuvor geltende II. Berechnungsverordnung abgelöst. In § 4 Nr. 4 WoFlV ist eine Regelvermutung niedergelegt, nach der Flächen von Balkon, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen sind. Diese gesetzliche Regelung führte zu einer Umkehr der bisherigen Regelung (II. Berechnungsverordnung), in der nur ein Ansatz „bis zur Hälfte“ festgeschrieben war. Damit hat sich der Regelansatz von 0,5 auf 0,25 verringert. Das Gutachten des Sachverständigen ergab jedoch, dass die örtliche Praxis in Berlin im Sinne der Vorschrift der WoFIV die hälftige Anrechnung der Balkon- und Terrassenflächen ist.
Das Gericht hegte keinerlei Zweifel an der Sachkunde des Sachverständigen und ist der Ansicht, dass die eingeholten Auskünfte insgesamt ein repräsentatives Bild des Berliner Mietenmarktes ergebe. Darüber hinaus hatte sich aber der Gutachter auch mit der konkreten Situation in der Wohnung der Mieter befasst und festgestellt, dass Größe, Lage, Ausstattung der Terrasse unter Berücksichtigung des nach der WoFIV eingeräumten Spielraums von einem Viertel bis zur Hälfte der Fläche eine Berücksichtigung der Terrassenfläche zur Hälfte rechtfertige.
Anmerkung
Die Entscheidung, und insbesondere das Gutachten des Sachverständigen, sorgen für Rechtssicherheit bei der Ermittlung der anrechenbaren Wohnflächen bei Vorliegen von Balkonen, Terrassen und Loggien. Für Berlin kann man wohl nunmehr davon ausgehen, dass in der Regel ein Ansatz von 0,5 der Flächen als Wohnfläche gerechtfertigt ist. Zu einer Verschiebung in Richtung 0,25 würde man wahrscheinlich nur gelangen, wenn diese Flächen in Hinblick auf ihre Größe, Lage, Nutzbarkeit ect. pp. minder zu bewerten sind.