Ein mehrjähriger Auslandsaufenthalt kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten begründen. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums ist regelmäßig dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam am Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um in diesem Einrichtungsgegenstände zu lagern.
Sachverhalt
Mitte des Jahres 2010 hatten die Mieter die Verwaltung von ihrer Absicht unterrichtet, die Wohnung voraussichtlich zwei Jahre unterzuvermieten. Hiervon sollte ein weitergenutztes Zimmer ausgenommen werden. Als Grund wurde angegeben, dass sich die Mieter beruflich regelmäßig im Ausland aufhalten würden. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. In einem vorangegangenen Rechtsstreit wurde der Vermieter verurteilt, die Untervermietung zu erlauben. Im hiesigen Rechtsstreit nahmen die Mieter den Vermieter auf Zahlung entgangener Untermiete in Anspruch.
Entscheidung
Die Klage ist in allen Instanzen erfolgreich.
Indem der Vermieter die geschuldete Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, verletzte er schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht und ist daher zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet. Ein nach Abschluss des Mietvertrages entstandenes berechtigtes Interesse der Mieter zur Untervermietung ist darin zu sehen, dass diese ihren Lebensmittelpunkt für mehrere Jahre ins Ausland verlagerten. Die im Ausland angenommene Tätigkeit war allerdings befristet. Durch die Untervermietung sollten Kosten einer doppelten Haushaltsführung verringert werden. Unter Fortsetzung einer Rechtsprechung aus dem Jahr 2005 (BGH, Urteil vom 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05) sei der Wunsch eines Mieters, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitsstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen. Das Gesetz (§ 553 BGB) schreibt vor, dass bei einem solch berechtigten Interesse vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangt werden kann.
Nach Auffassung des BGH scheide eine Anwendung des § 553 BGB nur dann aus, wenn der Mieter die Wohnung zugunsten eines anderen vollständig aufgibt. § 553 BGB sei hingegen anzuwenden, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam ausübt, etwa indem er ein Zimmer für sich belege, persönliche Gegenstände in der Wohnung belasse oder im Besitz von Schlüsseln bleibe.
Das Gesetz sieht ein Verbot der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters vor.
Gleichwohl normiert § 553 Abs. 1 BGB für den Fall, dass nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, ein Recht, von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu zu verlangen. Das Gesetz spricht jedoch ausdrücklich davon, dass lediglich „ein Teil des Wohnraums“ einem Dritten überlassen wird. Eine vollständige Gebrauchsüberlassung ist hiervon nicht erfasst. Nach Ansicht des BGH genügt es, dass der Mieter den Gewahrsam am Wohnraum nicht vollständig aufgibt, um von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums ausgehen zu können.
Praxishinweis
Für Vermieter gilt, dass jeder Einzelfall geprüft werden sollte, bevor eine Genehmigung versagt wird. Wenn der Vermieter in solchen Fällen die Zustimmung zur Untervermietung – im Einzelfall oder sogar generell – verweigert, wird sein Verschulden vermutet und seine Schadensersatzpflicht bejaht.
Die Entscheidung ist auch für Vermieter in Berlin Prenzlauer Berg und Pankow sowie Weißensee oder Friedrichshain von außerordentlicher Wichtigkeit.