Eine Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind, ist nicht formell unwirksam
Sachverhalt
Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis. Der Vermieter rechnete über die Heizkostenvorauszahlungen der Mieter ab. Dabei ermittelte er die auf die Einheit der Mieter entfallenden Heizkosten, führte jedoch die geleisteten Vorauszahlungen nicht auf. Die Mieter sahen dies als einen formellen Fehler der Betriebskostenabrechnung an und verweigerten die Leistung eines Nachzahlbetrages. Hierauf erhob der Vermieter Klage vor dem Amtsgericht.
Das Amtsgericht hat die Klage wegen der Heizkostennachforderung abgewiesen. Auf die hiergegen eingelegte Berufung hin änderte das Landgericht das Urteil ab und sprach dem Vermieter einen Zahlungsanspruch auch hinsichtlich der Heizkostenabrechnung zu. Hiergegen wendeten sich die Mieter mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Hintergrund
Nach der Rechtsprechung des VIII. Senats des Bundesgerichtshofes ist eine Betriebskostenabrechnung nur dann formell wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Hierfür wiederum setzt der Bundesgerichtshof voraus: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
Nachdem sich diese Voraussetzungen selbst im Obersatz der hier besprochenen Entscheidung wiederfinden, schien es eine klare Sache zu sein, wie die Entscheidung am Ende ausgeht.
Die Entscheidung des BGH
Die Revision der Mieter hatte keinen Erfolg!
Nach Auffassung des entscheidenden Senats ist die Angabe eines Betrages der geleisteten Vorauszahlungen in der Abrechnung jedenfalls zur formellen Wirksamkeit derselben nicht erforderlich. Zur Begründung verweist der Bundesgerichtshof darauf, dass eine formelle ordnungsgemäße Abrechnung den Mieter lediglich in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Das sei auch dann möglich, wenn die geleisteten Vorauszahlungen in der Abrechnung nicht aufgeführt sind. Denn dies sei vergleichbar mit dem Fall, dass als Vorauszahlungsbetrag „Null“ angegeben sei.
Anmerkung
Der Leitgedanke der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nachvollziehbar. Tatsächlich kann davon ausgegangen werden, dass der Mieter am ehesten weiß, in welcher Höhe er Betriebskostenvorauszahlungen geleistet hat. Aus diesem Grund ist es dem Mieter durchaus möglich, auch ohne Angaben der Betriebskostenvorauszahlungen eine ihm erteilte Abrechnung auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen.
Wenn der Bundesgerichtshof allerdings die Angabe der Vorauszahlungen tatsächlich für entbehrlich hält, so sollte er in seinen Entscheidungen auch darauf verzichten, diese zunächst im Obersatz als erforderlich zu bezeichnen.