Sachverhalt
Die Kläger nahmen im Jahr 2009 ihren Vermieter auf Rückzahlung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten hinsichtlich der Jahre 2002–2004 in Anspruch; der Beklagte hatte über die Betriebskosten in den Jahren 2002–2004 keine Abrechnungen erstellt.
Das Amtsgericht hat die Klage zum überwiegenden Teil zurückgewiesen; mit der Berufung verfolgten die Kläger ihr Begehren auf Rückzahlung weiter.
Nachdem der Beklagte im laufenden Berufungsverfahren die Abrechnungen für die Jahre 2002–2004 erstellte, erklärten die Kläger den Anspruch für erledigt. Der Erledigungserklärung hat sich der Beklagte nicht angeschlossen.
Das Berufungsgericht stellte fest, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hatte und verurteilte den Beklagten, die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Mit der Revision verfolgte der Beklagte das Ziel, die erstinstanzliche Entscheidung des Amtsgerichts wiederherzustellen.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat der Revision des Beklagten stattgegeben.
Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, dass durch die Nachholung der Abrechnungen für die Jahre 2002–2004 der Rückzahlungsanspruch erloschen sei und sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt habe, da die Klage der Mieter zunächst zulässig und begründet gewesen sei.
Der Bundesgerichtshof ist dieser Rechtsauffassung nicht gefolgt, sondern hat entschieden, dass die Klage der Mieter von vorneherein unbegründet gewesen ist.
Der BGH führt hierzu aus, dass der Mieter zwar grundsätzlich die Möglichkeit hat, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückzuverlangen, sofern der Vermieter nicht innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist eine Abrechnung erstellt, hierbei ist eine formell ordnungswidrige Abrechnung einer fehlenden Abrechnung gleichzusetzen.
Dieses Recht des Mieters ist jedoch in Abkehr zur bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht unbeschränkt durchsetzbar.
Der Mieter ist im laufenden Mietverhältnis zunächst darauf beschränkt, ein Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen geltend zu machen, das heißt, solange der Vermieter noch keine Abrechnung erstellt hat, ist der Mieter berechtigt, die Vorauszahlungen einzubehalten.
Sofern die Abrechnungsfrist noch vor Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen ist, könnte der Mieter bereits sein Zurückbehaltungsrecht im noch laufenden Mietverhältnis ausüben und wäre insoweit nicht auf den Rückforderungsanspruch angewiesen.
Hinweis
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nicht überzeugend. Der Bundesgerichtshof verkennt, dass das Zurückbehaltungsrecht für den Mieter nicht den vom BGH angenommenen Erfolg haben wird.
Gerade im Rahmen von Streitigkeiten über die formelle Ordnungsmäßigkeit von Betriebskostenabrechnungen kann dem Mieter kaum zugemutet werden, die Vorauszahlungen einzubehalten. Der Mieter läuft zum einen Gefahr, gekündigt zu werden, und zum anderen erhält der Mieter nicht die für die Begründung eines neuen Mietverhältnisses üblicherweise erforderliche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Durch die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts wird das Mietkonto des Mieters belastet, sodass der Vermieter hier die Möglichkeit hat, den Mieter unter Druck zu setzen, um so die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts zu verhindern.
Für den Mieter bleibt es jedoch dabei, dass er immer dann seine Vorauszahlungen zurückfordern kann, sofern das Mietverhältnis beendet wird, bevor die Abrechnungsperiode für die Betriebkosten verstrichen ist, und der Vermieter sodann nicht oder formell ordnungswidrig abrechnet.
Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesgerichtshof seine zunächst sehr weitreichende Rechtsprechung noch weiter zurücknehmen wird.