Im Rahmen eines Schadenersatzanspruches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht.
Sachverhalt
Die streitgegenständliche Mietwohnung wurde im Jahr 2001 errichtet und durch die Mieter im Jahre 2003 bezogen. In der Wohnung traten Risse an den Bodenfliesen auf. Dies rügten die Mieter unstreitig mit Schreiben vom Juni 2008 und September 2008. Die Mieter behaupteten ferner, die Schäden an den Fliesen auch früher, unverzüglich nach deren Entstehung, angezeigt zu haben. Dies bestritten die Vermieter. Ab Oktober 2008 minderten die Mieter die zu zahlende Miete.
Ein durch die Mieter eingeleitetes selbständiges Beweisverfahren führte zu dem Ergebnis, dass die Risse auf eine fehlerhafte Verlegung der Fliesen zurückzuführen sind. Die Vermieter verlangten daraufhin von den Mietern die Nachzahlung der einbehaltenen Miete und begründeten das Verlangen damit, dass aufgrund der nicht erfolgten Anzeige des Mangels innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist nach Fertigstellung der Wohnung (bis 2006) Gewährleistungsansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können und die gleichwohl erfolgende Geltendmachung einer Minderung somit eine unzulässige Rechtsausübung darstelle.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung der Mieter das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen wendeten sich die Vermieter mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Hintergrund
Gemäß § 536c Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, einen Mangel der Mietsache gegenüber dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt er die Anzeige, so ist er zur Minderung nicht berechtigt. Zudem hat er dem Vermieter den Schaden zu ersetzen, der infolge der unterlassenen Anzeige entsteht. Grundsätzlich lebt zwar das Minderungsrecht des Mieters wieder auf, wenn er in der Folge den Mangel anzeigt und der Vermieter gleichwohl untätig bleibt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 17.12.1986, Az. VIII ZR 279/85) kann der Vermieter dem Mieter gegen eine sodann geltend gemachte Minderung jedoch den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) entgegenhalten, wenn ihm wegen der unterlassenen Mängelanzeige ein Schaden entstanden ist.
Im vorliegenden Fall kam es also darauf an, ob den Vermietern gegen die Mieter ein Schadenersatzanspruch wegen einer unterlassenen Mängelanzeige zustand.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes
Die Revision war erfolglos.
Der Bundesgerichtshof hat in seinen Entscheidungsgründen ausgeführt, dass es den Vermietern nicht gelungen sei, den Nachweis darüber zu führen, dass die Mieter die gebotene Mängelanzeige unterlassen haben. Dieser Beweis habe nicht den Mietern, sondern den Vermietern oblegen. Dies stelle eine allgemein anerkannte Grundregel der Beweislastverteilung dar, wonach der Anspruchsteller auf der ersten Ebene die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf der zweiten Ebene die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen habe.
Dies führe dazu, dass im vorliegenden Fall die Vermieter die Beweislast für die negative Tatsache der unterlassenen Anzeigepflicht getragen haben; der Beweis sei nicht geführt, die Klage sei deshalb abzuweisen gewesen.
Anmerkung
Die Entscheidung des BGH führt natürlich zu der Frage, wie ein Vermieter den Beweis einer unterlassenen Anzeige führen kann. In Betracht kommen dabei die Führung eines Posteingangsbuches sowie der Nachweis, wie Posteingänge beim Vermieter behandelt werden. Auf diese Art und Weise kann durch einen Vermieter zumindest dargelegt und bewiesen werden, dass er Posteingänge auch im Nachhinein nachvollziehen kann. Wenn ein Vermieter dementsprechend vorträgt, dürfte die sekundäre Darlegungslast beim Mieter liegen, sodass dieser nunmehr zum Zugang einer entsprechenden Erklärung vortragen müsste.