Die Duldungspflicht des Mieters wegen der Modernisierungsmaßnahmen erstreckt sich nicht nur auf Maßnahmen in der selbst angemieteten Wohnung, sondern ebenso auf das Verlegen von Leitungen durch die Wohnung, um den Anschluss der darüberliegenden Wohnung an eine Zentralheizung zu ermöglichen
Sachverhalt
Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis. Der Vermieter kündigte mehrere Modernisierungsmaßnahmen an. Unter anderem war in der Ankündigung die Durchleitung von Zu-/Abwasser- sowie Heizungsrohren durch jeden Raum der Wohnung enthalten, um die über der Wohnung der Mieterin liegende Wohnung an die Zentralheizung anzuschließen.
Die Mieterin verweigerte die Duldung der Maßnahmen. Unter anderem führte sie aus, dass die Maßnahmen nicht so genau beschrieben wären, dass sie das Ausmaß dieser beurteilen könne.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen wendete sich der Vermieter mit der Berufung zum Landgericht.
Hintergrund
Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraumes zu dulden. Gemäß § 554 Abs. 3 BGB hat dabei der Vermieter dem Mieter die Art der Maßnahme, den voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.
In der Instanzenrechtsprechung wurden die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung teilweise sehr hoch angesetzt. Dies ging so weit, dass Leitungsquerschnitte sowie der Abstand zwischen Vor- und Zuleitung auf den Zentimeter genau angegeben werden mussten. In seiner Entscheidung vom 28.09.2011 (VIII ZR 242/10) hat der Bundesgerichtshof schließlich entschieden, dass die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nicht überspannt werden dürfen und deshalb nicht jede mögliche Auswirkung mitgeteilt werden muss.
§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB spricht von einer Mietsache. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die „Mietsache“ nicht lediglich die vermietete Wohnung, sondern vielmehr die gesamte Wohnanlage darstellt. Die Verbesserung des Wohnwertes muss daher nicht etwa unbedingt in der Wohnung erfolgen. Der Bundesgerichtshof hat es vielmehr in einer Entscheidung vom 20.07.2005 bereits zutreffend auf den Punkt gebracht, wenn er lediglich voraussetzt, dass sich eine Wohnung bei durchgeführter Maßnahme besser vermieten lässt als ohne Durchführung einer solchen.
Erst recht kommt es nicht darauf an, dass sich ein Effekt innerhalb der Wohnung auswirkt, wenn es um die Einsparung von Energie oder Wasser geht. Hier ist bereits dem Gesetz kein sprachlicher Anknüpfungspunkt zu entnehmen.
Die Entscheidung des Landgerichts
Das Landgericht änderte die amtsgerichtliche Entscheidung ab und verurteilte die Mieterin zur Duldung. Zur Begründung führte es aus, dass der Anschluss der über der Wohnung der Mieterin liegenden Wohnung an die Zentralheizung eine Modernisierungsmaßnahme darstelle, weil er zur Einsparung von Energie führe. Die Duldungspflicht des Mieters beziehe sich dabei nicht lediglich auf Modernisierungen in der eigenen Wohnung, sondern auch auf solche Arbeiten, die innerhalb der Wohnung ausgeführt werden müssen, um in einer anderen Wohnung einen Modernisierungseffekt zu erzielen.
Darüber hinaus müsse dem Mieter nicht jede Einzelheit einer geplanten Modernisierungsmaßnahme angekündigt werden. Geht es um die Durchleitung von Heizungsrohren, reiche die Aushändigung einer Bauzeichnung aus, aus welcher sich die Lage der einzelnen Steigleitung entnehmen lässt.
Anmerkung
Der Entscheidung ist im vollen Umfang zuzustimmen. § 554 BGB setzt an keiner Stelle voraus, dass ein Modernisierungseffekt in der jeweils betroffenen Wohnung eintritt. Es wäre auch nicht einzusehen, warum ein Mieter die Modernisierung der Wohnung eines anderen Mieters verhindern können sollte, selbst wenn dieser andere Mieter die Durchführung der Maßnahmen wünscht.