Wenn Ehegatten eine Wohnung anmieten, ist dieses Mietobjekt die „Ehewohnung“ im rechtlichen Sinne. Zusätzlich zu den üblichen mietrechtlichen Bestimmungen gelten dann familienrechtliche Sonderregeln. Für den Vermieter/Verwalter ist hier vor allem der seit dem 01.09.2009 geltende § 1568a BGB wichtig. Diese Vorschrift regelt die Handhabung der Ehewohnung nach einer Scheidung, und zwar sowohl bezüglich der (geschiedenen) Ehegatten untereinander als auch im Verhältnis zum Vermieter.
Wichtig (!): § 1568a BGB bietet den Eheleuten die Möglichkeit, dass der ausziehende Ehegatte mit rechtskräftiger Scheidung auch gegen den Willen des Vermieters aus dem Mietvertrag entlassen wird. Der Vermieter/Verwalter sollte diese im Familienrecht verankerte Vorschrift daher kennen.
Im Einzelnen gilt Folgendes:
§ 1568a BGB enthält zwei wesentliche Bestandteile, und zwar
• einen Überlassungsanspruch sowie
• einen Anspruch auf Änderung eines bestehenden Mietverhältnisses.
1. Überlassungsanspruch
Nach § 1568a Abs. 1 BGB kann ein Ehegatte von dem anderen die Überlassung der Ehewohnung anlässlich der Scheidung verlangen, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.
2. Änderung eines bestehenden Mietverhältnisses
§ 1568a Abs. 3 BGB enthält zwei Varianten der Änderung eines bestehenden Mietverhältnisses.
a) Bestehendes Mietverhältnis
Voraussetzung ist zunächst, dass ein bestehendes Mietverhältnis vorliegt. Unerheblich ist, ob beide Ehegatten Mitmieter sind oder zunächst nur ein Ehegatte Mieter ist. Das Mietverhältnis kann auch mit einem bisherigen Nichtmieter fortgesetzt werden.
b) Änderung des Mietverhältnisses bei Überlassungsentscheidung des Familiengerichts
Ergeht eine Entscheidung des Familiengerichts über die Weiternutzung der Ehewohnung, passt sich der Mietvertrag mit Rechtskraft der Überlassungsentscheidung automatisch dem tatsächlichen Nutzungsverhältnis an, ohne dass es einer weiteren Erklärung der Ehepartner oder einer rechtsgestaltenden Entscheidung bedarf. Der Ehegatte, der die Wohnung verlassen muss, scheidet aus dem Mietvertrag aus; der verbleibende Ehegatte wird (Allein-)Mieter. Im Unterschied zur Hausratsverordnung sieht das neue Recht an dieser Stelle keine Anordnungen zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters mehr vor.
c) Änderung des Mietverhältnisses durch Mitteilung der Ehegatten
Soweit zwischen den Ehegatten Einigkeit über die weitere Nutzung der Ehewohnung besteht, können sie eine dementsprechende Änderung des Mietvertrages durch Erklärung gegenüber dem Vermieter auch gegen dessen Willen herbeiführen! Erforderlich ist lediglich die Mitteilung an den Vermieter über die Überlassung der Ehewohnung an einen Ehegatten.
Für diese Erklärung sieht das Gesetz noch nicht einmal die Schriftform vor. Es muss auch keine gemeinsame Erklärung der Ehegatten vorliegen; grundsätzlich würden sukzessive Erklärungen genügen.
Nach derzeit herrschender Meinung ist § 1568a Abs. 3 BGB zwingendes Recht. Die Vorschrift kann nicht, auch nicht zeitlich befristet, zugunsten des Vermieters abbedungen werden.
d) Folgen der Änderung des Mietverhältnisses nach § 1568a Abs. 3 BGB
Es stellt sich die Frage nach den Folgen der Änderung des Mietverhältnisses.
aa) Inhalt/Haftung
Das Mietverhältnis bleibt mit dem ursprünglich vereinbarten Inhalt bestehen. Eine Änderung erfolgt nur hinsichtlich der Person des Mieters.
Der ausgeschiedene Mieter haftet für alle bis zu seinem Ausscheiden bereits fälligen Ansprüche. Für erst danach entstehende Ansprüche haftet ausschließlich der neue (Allein-)Mieter, also auch für die Durchführung etwaiger Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung vorgenommener Einbauten. Für Mietrückstände haftet der neue (Allein-)Mieter demgegenüber nur, wenn er bisher bereits Mitmieter war oder wenn eine befreiende Schuldübernahme vereinbart wurde.
bb) Mithaftung des entlassenen Mieters für künftige Ansprüche
Der entlassene Mieter haftet grundsätzlich nicht mehr für künftige Ansprüche. Sicherungsanordnungen zugunsten des Vermieters sind im Gesetz nicht mehr vorgesehen. Im Gesetzgebungsverfahren wurde darauf hingewiesen, dass der Vermieter das Mietverhältnis bei Zahlungsrückständen kündigen könne und er auch durch sein Sonderkündigungsrecht sowie den Zugriff auf die Kaution ausreichend geschützt sei.
cc) Kaution
Bei einer Mietvertragsänderung gemäß § 1568a Abs. 3 BGB verbleibt die bezahlte Kaution beim Vermieter, unabhängig davon, wer sie bezahlt hat, da nur ein Mieterwechsel erfolgt und das ursprüngliche Mietverhältnis fortbesteht.
dd) Sonderkündigungsrecht des Vermieters entsprechend § 563 Abs. 4 BGB
Der Vermieter hat im Zusammenhang mit der Mietvertragsänderung nach § 1568a Abs. 3 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist entsprechend § 563 Abs. 4 BGB. Dieses Kündigungsrecht besteht allerdings nur einen Monat nach Zugang der Erklärung der Ehegatten oder Kenntnis des Vermieters von der Rechtskraft der Überlassungsentscheidung des Familiengerichtes. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und nach § 574 ff. BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Das Sonderkündigungsrecht setzt einen wichtigen Grund in der Person des neuen (Allein-)Mieters oder in damit zusammenhängenden Umständen voraus. Es ist primär darauf abzustellen, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann.
Fazit
Um den Sicherungsinteressen des Vermieters Rechnung zu tragen, sollte in Mietverträgen die zumindest temporäre Mithaftung des aus dem Vertrag ausscheidenden Ehegatten vereinbart werden. Mit Blick auf § 307 BGB dürften entsprechende Vereinbarungen allerdings nur individualvertraglich möglich sein.