Sachverhalt
Der Bauträger errichtete eine Wohnungseigentumsanlage. In allen Bauträgerverträgen fand sich die gleichlautende folgende Klausel:
„Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeitrat das Gemeinschaftseigentum abnimmt.“
Die Verträge wurden im Jahr 2002 abgeschlossen. Die im Übrigen strittige „Abnahme“ des Gemeinschaftseigentums fand 2003 statt. Das Gemeinschaftseigentum war mängelbehaftet, allerdings machte die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Gewährleistungsansprüche erst nach Ablauf von fünf Jahren nach der strittig gebliebenen „Abnahme“ geltend. Deshalb verteidigte sich der Bauträger gegen die gerichtlich geltend gemachten Ansprüche mit der Einrede der Verjährung.
Die Entscheidung des BGH
Ebenso wie die Vorinstanz (OLG Düsseldorf) hält der BGH die hier verwendete Abnahmeklausel für unwirksam, da die Klausel die Erwerber entgegen Treu und Glauben benachteiligt. Der BGH argumentiert zutreffend, dass der teilende Eigentümer, der in der Regel auch der Bauträger ist, die Möglichkeit hat, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen. In der Regel wird der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. So verhielt es sich nach den Feststellungen des OLG Düsseldorf auch in diesem Fall.
Diese Konstellation begründet die ernsthafte Gefahr, dass die Erwerber bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht neutral vertreten sind, sondern der Erstverwalter zugunsten des Bauträgers verfährt. Dadurch entstehe eine nicht hinnehmbare Benachteiligung der Erwerber.
Der BGH setzt sich in diesem Zusammenhang ebenfalls mit einer Meinung auseinander, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums trotz Verflechtung unschädlich sei, sofern diese gewissenhaft vorgenommen werde. Auch in dieser Fallgestaltung ist aus Sicht des BGH nicht gewährleistet, dass die Interessen der Erwerber vollumfänglich gewahrt seien.
Anmerkung
Die Entscheidung des BGH ist deshalb wichtig, da von ihr alle Klauseln erfasst werden, die dazu führen, dass der das Gemeinschaftseigentum Abnehmende wirtschaftlich oder rechtlich mit dem Bauträger verflochten ist oder wird. Deshalb sind Klauseln, mit denen der Bauträger ganz bestimmte Sachverständige mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums betraut, per se unwirksam. Dasselbe gilt für Klauseln, mit denen zwar ein unabhängiger, aber durch den Bauträger bezahlter Gutachter ins Spiel gebracht werden soll. Das ist konsequent, denn die Verflechtung wird hier wirtschaftlich herbeigeführt und ist im Vertrag angelegt.
Die Entscheidung ist auch im Hinblick auf die Stellung des WEG-Verwalters folgerichtig:
Nach dem Leitbild des Wohnungseigentumsgesetzes ist der Verwalter Treuhänder der Wohnungseigentümer. Daher verbietet es sich, ihm Positionen einzuräumen, die eine bewusste oder unbewusste Schmälerung der Rechtsposition der Erwerber im Rahmen der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ermöglichen. Im Übrigen erfüllt sich eine in der täglichen Praxis immer wieder gehegte Prophezeiung der Erwerber nunmehr auch höchstrichterlich: Es erweckt bei den Erwerbern ein erhöhtes Maß an Misstrauen, wenn es eine (offensichtliche) Verflechtung zwischen Bauträger und Erstverwalter gibt. Eine solche Situation sollte man im Interesse einer professionellen Abwicklung aller Erwerbsvorgänge vermeiden.