Sachverhalt
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis. Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit
ca. 54,78 m² angegeben. Es findet sich ferner folgende Formulierung:
„Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räu-me.“
Der Mieter geriet in Mietrückstand. Auf die Zahlungsaufforderung des Vermieters hin berief sich der Mieter auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung, da die tatsächliche Mietfläche le-diglich 31,63 m² betrage. Darüber hinaus machte er einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten geltend und erklärte insoweit die Aufrechnung. Der Vermieter hat daraufhin Zahlungsklage erhoben. Das Amtsgericht hielt die Minderung und den Rückzahlungsanspruch für berechtigt und gab daher der Zahlungsklage des Vermieters nur in einem sehr geringen Umfang statt. Auf die daraufhin eingelegte Berufung hin änderte das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts ab und verneinte Minderung und Rückzahlungsanspruch. Hiergegen wandte sich der Mieter mit der zum BGH eingelegten Revision.
Entscheidung
Der BGH wies die Revision zurück. Zur Begründung führte er aus, dass ein Mangel der Mietsache nur dann vorliege, wenn eine negative Abweichung des Ist-Zustandes vom vertraglichen Soll-Zustand vorliegt. Eine solche Abweichung könne bei einer Flächenunterschreitung nur dann vor-liegen, wenn die im Mietvertrag angegebene Fläche tatsächlich auch als Beschaffenheit vereinbart wäre. Das sei aufgrund der vorstehend zitierten Regelung im Mietvertrag jedoch nicht der Fall. Durch diese Klausel hätten sich die Parteien darauf verständigt, dass es zur Beschreibung der Miet-sache gerade nicht auf die angegebene Quadratmeterfläche sondern lediglich auf den räumlichen Umfang ankommt.
Anmerkung
Das Urteil des BGH weist Vermietern einen Weg, den diese unbedingt einschlagen sollten. In dem lediglich auf die Räumlichkeiten selbst, ausdrücklich aber nicht auf die angegebene Fläche abge-stellt wird, kann diese auch nicht mehr zur Begründung einer eventuellen Mangelhaftigkeit der Wohnung herangezogen werden. Zu beachten ist allerdings, dass durch das Urteil des BGH lediglich hinsichtlich der Minderungsproblematik bei einer Flächenabweichung eine Lösung gefunden ist. Soweit es um die zutreffende Umlage von Betriebskosten oder auch die zutreffende Ermittlung von Mieterhöhungen geht, weist das Urteil des BGH keinen Weg. Denn in diesen Bereichen dürfte durchaus weiter davon auszugehen sein, dass den entsprechenden Erklärungen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist.