Sachverhalt
Auf einer Eigentümerversammlung beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Überlassung von Eigentumswohnungen in kürzeren Intervallen (täglicher oder wöchentlicher Nutzerwechsel) nicht zulässig ist. Der Beschluss wurde bestandskräftig, da er nicht angefochten wurde. Einige Zeit später nahm die Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Basis dieses Beschlusses einen einzelnen Wohnungseigentümer auf Unterlassung der von ihm betriebenen Ferienwohnungsvermietung gerichtlich in Anspruch.
Die Entscheidung des LG Berlin
Das Landgericht entschied, dass der gefasste Beschluss mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig gewesen sei. Eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft lag hier nicht vor, da es sich bei der spezifischen Vermietung einer Wohnung nicht nur um eine Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 2 WEG (dann Kompetenz der WEG) handele, sondern eine ganz bestimmte Nutzungsart betroffen sei. Mit anderen Worten: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem Miteigentümer nicht verbieten, dass er seine Wohnung als Ferienwohnung nutzt und auch hochfrequent an Dritte überlässt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wäre nur in der Lage, die Gebrauchsgrenzen der Ferienwohnungsnutzung durch Beschluss festzulegen (in engen Grenzen; etwa durch Konkretisierung von besonderen Ruhezeiten).
Da der Beschluss mangels Beschlussfassungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig gewesen ist, kam es auf die fehlende Anfechtung des Beschlusses nicht an.
Anmerkung
Da die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft in diesen Fällen nicht gegeben ist, wäre eine Veränderung der tatsächlichen Situation nur durch eine Änderung der Teilungserklärung möglich. Diese setzt aber voraus, dass alle Miteigentümer der Änderung zustimmen. Dies wird gerade in Fällen wie dem hiesigen schlichtweg nicht möglich sein, da der betroffene Miteigentümer das Zustandekommen der Vereinbarung verhindern kann.
Wenn die Teilungserklärung keine Regelung zur Nutzung der Wohnung enthält (z. B. Verbot der Nutzung als Ferienwohnung), kann jeder Wohnungseigentümer eine auch kurzfristige und hochfrequente Vermietung seiner Wohnung vornehmen.
Etwas anderes kann dann gelten, wenn die Teilungserklärung regelt, dass die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung ausgeschlossen ist. Dann gäbe es eine „abweichende Vereinbarung“. Denkbar ist auch, dass die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel vorsieht, die der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz einräumt, mit einem anderen Quorum der Stimmen als der Einstimmigkeit die Nutzungsgrenzen der Wohnungen zu beschließen. Auf diese Möglichkeiten wird in der täglichen Vertragspraxis – gerade in Berlin – zunehmend zurückgegriffen.
Aus Erwerbersicht ist vor Abschluss eines Wohnungskaufvertrages darauf zu achten, dass die Teilungserklärung das Thema „Ferienwohnungsvermietung“ so regelt, wie es den Bedürfnissen des Erwerbers entspricht. Möchte ein Erwerber die Wohnung selbst nutzen und einfach nur seine Ruhe haben, sollte die Teilungserklärung ein Verbot der Kurzzeitvermietung oder die starke Einschränkung der Kurzzeitvermietung beinhalten. Beabsichtigt ein Erwerber, sein erworbenes Wohnungseigentum als Ferienwohnung zu nutzen, sollte die Teilungserklärung frei von solchen, dann abweichenden Vereinbarungen zur Nutzung der Wohnung sein. Sollte es zwischenzeitlich in einem solchen Fall einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über das Verbot der Ferienwohnungsvermietung geben, so ist dieser – wie die Entscheidung des Landgerichts Berlin bestätigt hat – nichtig, sodass trotz dieser Beschlusslage diese Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden kann.
An dieser Stelle weisen wir darauf hin, dass es in Berlin Bestrebungen gibt, die Ferienwohnungsnutzung einzudämmen; dieses Thema werden wir an anderer Stelle vertiefen.