Baut der Vermieter erstmalig eine Heizung ein, so kann er auch ohne Umlagevereinbarung im Mietvertrag angemessene Heizkostenvorauszahlungen vom Mieter verlangen. Ferner ist er berechtigt, den Modernisierungszuschlag aufgrund des Einbaus der Heizung schon vor Bezahlung der ihm vorliegenden Rechnungen zu verlangen.
Sachverhalt
Die Vermieter hatten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, durch welche die bisherigen Kohleöfen durch den Anschluss der Wohnungen an eine Zentralheizung ersetzt worden waren. Nach Durchführung der Maßnahmen verlangten die Vermieter von den Mietern die Zahlung angemessener Heizkostenvorauszahlungen. Ferner verlangten sie die Zahlung einer Modernisierungsumlage. Die Mieter wandten ein, dass Heizkostenvorauszahlungen im Mietvertrag nicht vereinbart und die Rechnungen für durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen noch nicht bezahlt worden seien. Das AG hat die Mieter zur Zahlung verurteilt. Gegen das Urteil des AG wandten sich die Mieter mit der Berufung zum LG.
Die Entscheidung des LG
Das LG wies die Berufung zurück.
Es führte aus, dass die Erhebung von Betriebskostenvorauszahlungen zwar grundsätzlich eine sogenannte Umlagevereinbarung im Mietvertrag erfordere, ein solches Erfordernis jedoch dann nicht besteht, wenn die fehlende Umlagevereinbarung darauf beruhe, dass die Wohnung einen Ausstattungsstandard aufweist, der voraussetzt, dass sich der Mieter selbstständig um die Beschaffung nötiger Brennstoffe kümmern musste. Werde ein derartiger Ausstattungsstandard durch Modernisierungsmaßnahmen geändert und die Wohnung an eine Zentralheizung angeschlossen, so entstünden modernisierungsbedingt neue Betriebeskosten.
In einem derartigen Fall stehe dem Vermieter ein Anspruch auf Zahlung angemessener Vorauszahlungen zu, die er mit einer einseitigen Erklärung geltend machen kann.
Die Vermieter könnten darüber hinaus auch die Zahlung der Modernisierungsumlage verlangen. Nach dem Wortlaut des § 559 b Abs.1 S.2 BGB sei lediglich vorauszusetzen, dass die Kosten entstanden seien. Entstanden seien Kosten bereits dann, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind und dem Vermieter die Rechnungen vorliegen, so dass er die tatsächliche Höhe der Kosten kennt.
Anmerkungen
Der Entscheidung des LG ist vollumfänglich zuzustimmen. Es ist anerkannt, dass der Vermieter nach der Durchführung von Modernisierungsarbeiten nicht nur die Kosten der Modernisierung selbst, sondern auch die Folgekosten umlegen kann.
Umstritten ist hingegen die Frage, ob die Modernisierungsumlage bereits dann erhoben werden kann, wenn dem Vermieter nach Beendigung der Maßnahmen die Rechnungen vorliegen oder ob die Rechnungen bereits bezahlt sein müssen. Das LG schließt sich hier der Auffassung, die einen tatsächlichen Mittelabfluss nicht für erforderlich hält, an. Zu Recht beruft es sich hierfür auf den Wortlaut der zugrunde liegenden Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuches. Nach dieser Vorschrift muss die Forderung lediglich entstanden sein. Für das Entstehen der Forderung ist aber deren Begleichung nicht erforderlich.