Mit Wirkung zum 20. April 2018 sind erneut Änderungen des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes in Kraft getreten. Diese dürften weitreichende Auswirkungen auf die Vermietung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken haben und sowohl private als auch gewerbliche Nutzer betreffen. Insbesondere die Vermietung über Portale wie AirBnB, Wimdu & Co dürften erheblich beeinflusst werden.
Anlass für die Änderungen sei laut Senatskanzlei der Umstand, dass aufgrund einiger Unsicherheiten bei der bisherigen Anwendung und in Reaktion auf die Rechtsprechung des Berliner Verwaltungsgerichtes (VG) nebst dem Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg redaktionelle Klarstellungen zu einzelnen Punkten des Gesetzes notwendig erschienen.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
„Es ist für die Dauer der angespannten Wohnungsmarktlage auch für den Fall der Rechtsnachfolge sicherzustellen, dass der Ersatzwohnraum, soweit er nicht von den Verfügungsberechtigten selbst genutzt wird, bei einer Vermietung dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht. Angemessene Bedingungen setzen Mieten voraus, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufgebracht werden können. Der angemessene Ersatzwohnraum muss grundsätzlich in räumlicher Nähe zu dem zweckentfremdeten Wohnraum oder zumindest in demselben Bezirk geschaffen werden, in dem die Zweckentfremdung erfolgt beziehungsweise erfolgen soll.“
Hier bleibt abzuwarten, was unter dem „durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt“ zu verstehen ist. Ferner dürfte weiterhin Klärungsbedarf bestehen, was die Lage des zu schaffenden Ersatzwohnraumes betrifft. Dies ist umso prekärer, da es dem erst kürzlich entschiedenem Urteil des VG Berlin vom 15.11.2017 (VG 6 K 594.17) widerspricht. Hier wurde nämlich festgestellt, dass Ersatzwohnraum berlinweit angeboten werden darf, also gerade nicht auf denselben Bezirk beschränkt sein muss.
Auch hier bleibt abzuwarten, wie sich die Änderungen auf bereits laufende Verfahren auswirken.
Sofern gegen auf der Grundlage dieses Gesetzes erlassene Verwaltungsakte, wie insbesondere Rückführungsanordnungen, Widerspruch und Klage eingelegt werden, entfalten diese - anders als bisher - keine aufschiebende Wirkung. Dies bedeutet, dass der Anordnung trotz Einlegung von Rechtsmitteln Folge geleistet werden müsste.
Allerdings ist es möglich, beim Verwaltungsgericht im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes einen Antrag auf Herstellung der aufschiebenden Wirkung zu stellen. Dies hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn das Gericht das Handeln der Behörde nach summarischer Prüfung für rechtswidrig erachten sollte.
Der Treuhänder soll dafür sorgen, dass gegebenenfalls kleinere Sanierungen gemacht werden und das Haus wieder vermietet wird. Dies soll nach Aussage der Senatskanzlei dazu dienen, die Wiederzuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken zu beschleunigen. Dabei geht aus dem Gesetzestaxt klar hervor, dass mit der Bestellung des Treuhänders dem Verfügungsberechtigten der Besitz an dem Grundstück entzogen und der Treuhänder in den Besitz eingewiesen wird. Das zuständige Bezirksamt kann dem Treuhänder, erforderlichenfalls sogar mit Zwangsmaßnahmen den tatsächlichen Besitz verschaffen.
Dieses Vorgehen muss insbesondere mit Blick auf Art. 14 GG kritisch betrachtet werden.
Folgender neuer Absatz wird insbesondere die Vermietung über Internetportale beeinflussen:
„Das Anbieten und Bewerben von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere auf Internetportalen, ist vorab durch die Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten dem zuständigen Bezirksamt anzuzeigen. Die Anzeige hat vor Aufnahme der von dem zuständigen Bezirksamt genehmigten zweckfremden Nutzung zu erfolgen. Auf Grund der Anzeige wird jeder zweckentfremdeten Wohnung eine eigene Registriernummer vom zuständigen Bezirksamt zugewiesen, die beim Anbieten und Bewerben der zweckfremden Nutzung des Wohnraums immer öffentlich sichtbar anzugeben ist. Die Pflicht zur Angabe der Registriernummer gilt ab 1. August 2018.“
Zuvor konnte eine Ordnungswidrigkeit nach dem ZwvbG mit einer Geldbuße bis zu 100.000,00 EUR (in der Ursprungsfassung waren es noch 50.000,00 EUR) geahndet werden.
Welche Konsequenzen diese Gesetzesänderung nach sich ziehen wird und wie sich die Rechtsprechung in Einzelfällen positionieren wird, bleibt abzuwarten.
Mit Spannung wird nach wie vor das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zur Frage der Verfassungsmäßigkeit der Rückwirkung des ZwvbG auf solche Betroffenen, die schon vor dessen Inkrafttreten Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt hatten, erwartet. Über die Vorlagen des OVG Berlin-Brandenburg soll noch in diesem Jahr entschieden werden.
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