Sachverhalt
Der Mieter einer Wohnung verweigerte seinem Vermieter Zutritt zur Wohnung, den dieser zum Zwecke einer Besichtigung mit Kaufinteressenten für die Wohnung ordnungsgemäß angekündigt hatte. Ende 2007 erwirkte er einen im Hinblick auf die Besichtigung gerichteten Duldungstitel, den der Mieter jedoch nicht zum Anlass nahm, sein Verhalten zu ändern. Daraufhin mahnte der Vermie-ter den Mieter ab und bat erneut um eine Besichtigung. Nachdem sich der Mieter auch diesem Ansinnen widersetzte, kündigte der Vermieter außerordentlich und fristlos und erhob hiernach Räumungsklage. Es stellt sich hier insbesondere die Frage, ob der Vermieter bei erheblichen Verlet-zungen von Duldungspflichten durch den Mieter darauf beschränkt ist, diese Pflichten zunächst einzuklagen und ggf. vollstrecken zu lassen und ihm daneben das Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH hat in seinem Zurückweisungsbeschluss seine Absicht geäußert, dass er die Revision zu-rückweisen wird. Er führt aus, dass auch im Falle einer vertragswidrigen Zutrittsverweigerung eine Beschränkung des Vermieters, die Duldungspflichten des Mieters einzuklagen und zu vollstrecken, nicht gegeben sei. Der Wortlaut des § 543 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichti-gem Grund) unterscheidet nicht zwischen Duldungspflichten und sonstigen Pflichtverletzungen des Mieters, sondern ist als Generalklausel ausgeprägt. Auch in Fällen der Verweigerung des Zu-tritts komme deshalb eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht.
Es müsse in jedem Einzelfall geprüft werden, ob es dem Vermieter im Einzelfall zuzumuten ist, am Fortbestand des Mietverhältnisses festzuhalten. Es sei Aufgabe des jeweiligen Gerichtes, in Abwä-gung der widerstreitenden Interessen einzelfallbezogene Entscheidungen zu treffen.
Anmerkungen
Der BGH öffnet eine Tür in Richtung der Vermieter. Bisher hat die Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte bis auf einige Ausnahmen entschieden, dass ein Kündigungsrecht nach § 543 BGB ausgeschlossen sei, wenn der Mieter den Wohnungszutritt vertragswidrig verweigert. Die Instan-zengerichte argumentieren damit, dass die Zutrittsverweigerung lediglich eine Nebenpflicht sei, und daher der Vermieter zunächst alles tun müsse, um einen Duldungstitel zu erwirken und ggf. hieraus zu vollstrecken. Mit dieser ohnehin nicht wirklich gut vertretbaren Ansicht kann vor dem Hintergrund des Beschlusses des BGH seitens der Gerichte nicht mehr argumentiert werden. Für die Praxis bedeutet es, dass bei einer Zutrittsverweigerung durch den Mieter immer das Augen-merk auf die Frage gerichtet werden muss, welche Konsequenzen eine solche Verweigerung hat. In dem hier vorliegenden Fall war es dem Vermieter schlichtweg unmöglich, die Wohnung zu veräu-ßern, da Kaufinteressenten keine Chance hatten, diese zu besichtigen. Etwas Ähnliches muss mei-nes Erachtens auch dann gelten, wenn ein Vermieter nach Übernahme einer Immobilie in Vorberei-tung umfangreicher Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten ein Besichtigungsrecht zur Auf-nahme des Bestandes durchsetzen will und an die Grenzen der Verweigerung des Mieters stößt. Denn in diesem Falle ist er an einer zügigen Verwertung der Wohnung gehindert.
Aus der Rechtsprechung des BGH folgt jedoch nicht, dass ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Regelfall erhoben werden kann. Vielmehr sollte in solchen Fällen immer hilfsweise die ordent-liche fristgemäße Kündigung erklärt werden, um im Falle der Nichterreichung der Unzumutbar-keitsgrenze für die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses die Räumung der Wohnung auf die-sem Wege zu erreichen.