- Eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden.
- Eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle hat nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung "ins Leere" ginge.
Ausgelöst durch die Entscheidungen der 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin, das für die Berufungen in Wohnraummietsachen des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg zuständig ist, hatte der Bundesgerichtshof die Gelegenheit, klarzustellen, dass neben einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges, auch die (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung möglich ist.
Das Landgericht Berlin (ZK 66.) hatte die Auffassung vertreten, dass das Mietverhältnis mit Zugang der fristlosen Kündigung erloschen ist und somit die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung, die ebenfalls auf den Zahlungsverzug gestützt war, wirkungslos bleibt, da bereits kein kündbares Vertragsverhältnis zum Zeitpunkt des Zuganges der ordentlichen Kündigung mehr bestand.
Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung entgegengetreten und hat klargestellt, dass die bislang gängige Praxis rechtlich nicht zu bestanden ist. Das Landgericht habe unzulässigerweise einen einheitlichen und natürlichen Lebenssachverhalt künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.
Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die besonderen gesetzlichen Regelungen zur Heilungsmöglichkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges (sog. Schonfristzahlung § 569 Abs. 3 BGB) nur dann in sich stimmig bleiben, wenn auf den gesamten Lebenssachverhalt Bezug genommen wird.
Für die Frage, ob auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges das Mietverhältnis beendet hat, verwies der Bundesgerichtshof auf seine wohl mittlerweile gefestigte Rechtsprechung, die den Instanzgerichten aufbürdet, zu entscheiden, ob nach tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung (durch den Vermieter) als treuwidrig anzusehen ist.
Hier gelangen Sie zur Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 155/18 vom 19.09.2018