In einem Urteil vom Januar 2013 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Umfang der Haftung eines Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis des Erblassers beschäftigt. Mit seinem eigenen Vermögen haftet der Erbe für nach dem Tod des Mieters fällig gewordene Forderungen aus dem Mietverhältnis grundsätzlich nicht.
Sachverhalt
Der Vater der Beklagten war Mieter einer Wohnung in Nürnberg. Der Erblasser starb am 08.10.2008.
Der Kläger macht gegen die Beklagte als Erbin ihres Vaters Ansprüche aus dem zum 31.01.2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Der Kläger verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadenersatzansprüche.
Die Beklagte hat die sogenannte Dürftigkeitseinrede gemäß § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB erhoben. Damit macht die Erbin im Wesentlichen geltend, dass der Nachlass ohnehin überschuldet ist und die Verbindlichkeiten die positiven Vermögenswerte übersteigen.
Entscheidung
Gemäß § 564 BGB wird ein Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt, wenn der Erblasser zuvor in der Wohnung nicht mit anderen nahen Familienangehörigen, wie Ehegatten oder Kindern, zusammengelebt hat.
Für den Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben sieht § 564 Satz 2 BGB außerdem vor, dass das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden kann. Davon hat die Erbin in dem vom BGH entschiedenen Fall auch Gebrauch gemacht.
Der Kläger stellte sich trotzdem auf den Standpunkt, dass die Erbin für die Miete von November 2008 bis Januar 2009 sowie für den geltend gemachten Schadenersatz auch persönlich mit ihrem eigenen Vermögen hafte.
Der BGH stellte demgegenüber klar, dass es sich bei den nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis um reine Nachlassverbindlichkeiten handele. Das wiederum habe zur Folge, dass die Haftung des Erben auf den Nachlass beschränkt sei. Der Erbe hafte in einem solchen Fall nicht mit seinem Eigenvermögen;
§ 564 Satz 1 BGB begründe keine persönliche Haftung des Erben.
Schließlich stellte der Bundesgerichtshof noch fest, dass die Klage nur auf die Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet sei; die Beklagte habe jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben. Es stehe fest, dass der Nachlass unzulänglich bzw. überschuldet sei. Der BGH hat die Klage daher insgesamt abgewiesen.
Praxishinweis
In Pankow bzw. in Prenzlauer Berg sowie in Berlin Mitte und Friedrichshain gibt es sehr viele Mietverhältnisse. Der Fall des BGH zeigt, dass Erben unter Umständen für Forderungen aus einem Mietverhältnis des Erblassers haften können.
Wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben nicht gewünscht ist, empfiehlt sich auf jeden Fall, von dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 564 Abs. 2 BGB Gebrauch zu machen. Das hatte auch die Erbin in dem vom BGH entschiedenen Fall getan.
Es ist rechtlich zum Teil nicht einfach zu beurteilen, mit wem ein Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters überhaupt fortgesetzt wird. Im Zweifel sollte hier anwaltlicher Rat eingeholt werden.