Enthält ein Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße, ist das ein wichtiges Indiz dafür, dass der Vermieter keine verbindlichen Zusagen hierüber machen will. Um eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße anzunehmen, müssten besondere Umstände hinzukommen. Hierfür sei die Angabe zur Wohnungsgröße in einem Inserat nicht ausreichend.
Sachverhalt
Die Klägerin hat im Jahr 2011 in München eine Wohnung angemietet. Die Mieterin wurde durch eine Internetanzeige auf die Wohnung aufmerksam. Dort war die Wohnungsgröße mit rund 164 m² beschrieben. Auch der vermittelnde Makler gab während eines Besichtigungstermins die Wohnfläche mit 164 m² an. Außerdem übergab er einen Grundrissplan, nach dem die Grundfläche 156 m² betrug. Der Mietvertrag selbst wies keine Wohnfläche aus.
Nach Anmietung und Einzug beauftragte die Mieterin einen Architekten. Dieser kam zu dem Ergebnis, dass die Wohnfläche nur 126 m² beträgt. Weil die Mieterin der Auffassung war, dass sie wegen der Wohnflächendifferenz nur eine geminderte Miete schulde, forderte sie vor dem AG München von der Vermieterin für die bereits vergangenen Monate Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete.
Entscheidung
Das AG München wies die Klage ab: Grundsätzlich habe ein Mieter zwar einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Denn dann läge ein zur Minderung führender Mangel vor. Voraussetzung sei jedoch, dass zwischen den Vertragsparteien eine Vereinbarung über die Größe der Wohnung zustande gekommen sei. Hierfür reiche es nicht aus, dass eine bestimmte Wohnungsgröße in einer Annonce des Maklers angegeben sei. Sei im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben, müssten besondere Umstände hinzukommen, die darauf schließen lassen, dass die Parteien eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße treffen wollten. Dies sei vorliegend nicht anzunehmen.
Als Vereinbarung der Parteien genüge die Angabe in der Annonce nicht. Auch die Angabe des Maklers, dass die Wohnung mindestens die in seinem Inserat ausgewiesene Größe aufweise, sei keine dem Vermieter zurechenbare Äußerung im Hinblick auf die Vereinbarung einer bestimmten Wohnungsgröße. Es sei grundsätzlich Sache des Mieters, hier für Klarheit zu sorgen. Wenn der Mietvertrag selbst keine Angaben enthalte, sei das per se schon ein wichtiges Anzeichen für den Mieter, dass der Vermieter zu diesem Punkt keine verbindlichen Zusagen machen wolle. Es müssten besondere Umstände vorliegen, wenn daneben eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommen solle. Anders als im Kaufrecht gäbe das Mietvertragsrecht hierzu nichts her.
Anmerkung
Die Entscheidung ist grundsätzlich zu begrüßen. Um Rechtsklarheit zu schaffen, sollten die wesentlichen Vertragsbestandteile grundsätzlich abschließend in der Mietvertragsurkunde festgehalten werden. Hierzu zählt neben dem zu zahlenden Mietzins auch eine Vereinbarung über die tatsächliche Wohnungsgröße – sofern dies die Parteien denn festschreiben wollen. Die Möglichkeit, eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung anzunehmen, darf zwar grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Zutreffend weist das AG München jedoch darauf hin, dass dieser Bereich auf Ausnahmefälle beschränkt sein sollte.
Praxishinweis
Grundsätzlich sollten Mieter darauf achten, dass für sie relevante Beschaffenheitsangaben aus der Wohnungsanzeige sich auch im Mietvertrag wiederfinden. Dies gilt insbesondere für Vereinbarungen über die Wohnungsgröße. Anderenfalls führt dies zu erheblichen Schwierigkeiten, sich im Nachgang auf eine abweichende Wohnfläche zu berufen.