Die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution kann eine schwerwiegende Störung des gewerblichen Mietverhältnisses sein, weil der Vermieter ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis hat. Hierauf kann eine außerordentliche Kündigung jedoch nicht gestützt werden, wenn seit Kenntnis des Vorliegens des Kündigungsgrundes - Nichtzahlung der Kaution - 10 Monate vergangen sind.
Sachverhalt
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung eines Gewerberaummietvertrages durch den Vermieter. Der Kündigungsgrund war die nicht geleistete Kaution in voller Höhe. Eine qualifizierte Abmahnung des Mieters erfolgte. Die Kündigungserklärung ging dem Mieter jedoch erst 10 Monate nach Fälligkeit der Kautionszahlung zu.
Entscheidung
Das OLG stellte klar, dass die Nichtzahlung der Kaution einen wichtigen Grund darstellt, der zu einer fristlosen Kündigung führen kann. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (Leitsatz der Entscheidung). Aufgrund des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters ist die Nichtzahlung der Kaution als schwerwiegende Störung des Mietverhältnisses anzusehen, so dass der Vermieter aus diesem Grunde die fristlose Kündigung erklären kann.
Allerdings war die Kündigung in diesem besonderen Fall unwirksam, weil der Vermieter diese erst 10 Monate nach der Vertragsverletzung ausgesprochen hatte.
Anmerkungen
In der Praxis verkennen Gewerbemieter die Brisanz des Zahlungsrückstandes mit der Kaution oder Kautionsteilen. Doch die Zahlung von Miete oder Beträgen, die der Absicherung des Vermieters dienen (Kaution), stellen gleichrangige Vertragsverletzungen dar. Es ist daher anerkannt, dass der Rückstand mit der Kautionszahlung zur Kündigung berechtigt.
Differenziert werden sollte in Fällen, in denen nur noch ein Teil der Kaution aussteht. Grundsätzlich sind auch diese Rückstände kündigungsrelevant, allerdings kann – wenn der rückständige Teil verhältnismäßig gering ist – eine außerordentliche Kündigung ausgeschlossen sein. Dann empfiehlt es sich, auf eine hilfsweise auszusprechende ordentliche Kündigung abzustellen. In Gewerbemietverhältnissen wird dies allerdings relativ selten möglich sein, weil die Verträge befristet und nicht ordentlich kündbar sind.
Zu beachten ist außerdem, dass der Vermieter mit dem Ausspruch der Kündigung in angemessener Frist reagieren muss. In § 314 Abs. 3 BGB, der auch für die Kündigung von Gewerbemietverträgen gilt, ist festgelegt:
„Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.“
Wie lang diese Frist sein darf, ist eine Einzelfallfrage. In dem hier geschilderten Fall waren 10 Monate zu lang. Aus unserer Sicht sogar deutlich zu lang. Auf der sicheren Seite dürfte der Vermieter sein, wenn er einen Zeitraum von 3 Monaten nicht überschreitet. Wirtschaftlich drängt sich in diesen Fällen ohnehin ein sehr zügiges Handeln auf.