Nimmt der Vermieter eine unpünktliche Zahlung der Miete über mehrere Jahre unwidersprochen hin, so ist dies bei einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen zu berücksichtigen.
Sachverhalt
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis seit 1983. Der Mietvertrag verpflichtete die Mieterin, die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag, zu zahlen. Trotz dieser Regelung erfolgte die Mietzahlung jeweils erst zur Monatsmitte. Mit Schreiben vom 09.11.2007 erteilte die Vermieterin der Mieterin eine Abmahnung und forderte diese auf, künftig die Miete pünktlich zu entrichten. Trotzdem wurde die nächste Miete erst am 11.12.2007 gezahlt. Daraufhin sprach die Vermieterin die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus und erhob Räumungsklage. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat hingegen die Mieterin zur Räumung verurteilt. Gegen die Verurteilung wendete sich die Mieterin mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH gab der Mieterin recht. Zwar seien die formalen Voraussetzungen des § 543 Abs.1 BGB (fortdauernde unpünktliche Mietzahlung, Abmahnung und erneute unpünktliche Zahlung) erfüllt, jedoch sei zu berücksichtigen, dass die Mieterin die Mieten seit Beginn des Mietverhältnisses erst zur Monatsmitte entrichtet habe, ohne dass die Vermieterin oder ihre Rechtsvorgänger sich hiergegen gewehrt hätten.
Zwar seien fortdauernde Vertragsverletzungen der Mieterin grundsätzlich nicht schon deshalb in einem milderen Licht zu betrachten, weil die Vermieterin sie zunächst unwidersprochen hinnimmt. Ebenso wenig dürfte die Mieterin bei Ausbleiben einer Reaktion der Vermieterin davon ausgehen, ihr Verhalten werde als bloße Bagatelle angesehen. Jedoch liege der Fall anders, wenn - wie im vorliegenden Fall – ein vertragswidriges Verhalten über mehrere Jahre hinweg hingenommen werde.
In einem solchen Fall erwecke die Vermieterin den Anschein, dass sie den Vertragsverletzungen der Mieterin kein erhebliches Gewicht beimisst und deshalb sei nicht davon auszugehen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin unzumutbar ist.
Anmerkung
Der Entscheidung des BGH ist keinesfalls zu entnehmen, dass in einer Fallkonstellation, wie der zur Entscheidung stehenden, eine Kündigung generell ausgeschlossen ist, denn der BGH macht in seiner Entscheidung weiterhin deutlich, dass der durch die zunächst widerspruchlose Hinnahme der Vertragsverletzung entstandene Anschein durch die Abmahnung wieder beseitigt wird. Daraus folgt, dass für den Fall, dass nach der erteilten Abmahnung die Miete weiterhin nachhaltig unpünktlich gezahlt wird, eine Kündigung sehr wohl in Betracht zu ziehen ist. Gegebenfalls kann es auch ratsam sein, die Verpflichtung zur pünktlichen Zahlung im Rahmen einer Feststellungsklage oder aber einer Klage auf zukünftige Leistung gerichtlich zu klären.