Sachverhalt
In einem Gewerbemietvertrag über ein Ladenlokal (Buchhandlung) war die Nutzung als Buchhandlung fixiert. Außerdem hatten die Parteien vereinbart:
„Eine Nutzungsänderung des Gewerbes sowie eine Untervermietung an Dritte kann durch den Vermieter nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Die Nutzungsänderung oder Untervermietung bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung.“
Weitere Regelungen wurden nicht getroffen, insbesondere war keine bestimmte Branche ausgeschlossen oder im Rahmen einer Nutzungsänderung vorgegeben. Der Betreiber der Buchhandlung wollte die Buchhandlung aufgeben und einen Gemischtwarenla-den (hier sogenannter 1-EURO-Laden) betreiben und bat um Zustimmung. Diese wurde ihm durch den Vermieter verweigert.
Die Entscheidung des OLG Düsseldorf
Die vertragliche Regelung zwischen den Parteien, dass eine Nutzungsänderung jeweils nur aus wichtigem Grund versagt werden kann, erzeugt spiegelbildlich das Kündigungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder Nutzungsänderung ohne wichtigen Grund verweigert. Dies sei hier erfolgt. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, muss in der Praxis im Einzelfall beurteilt werden, wobei der Vermieter natürlich solche Verwendungszwecke nicht hinzu-nehmen hätte, die der Hauptmietpartei ebenfalls nicht zugestanden hätten. Dies war aber hier nicht der Fall. Zwar wurden die Gewerberäumlichkeiten zum Betrieb einer Buchhandlung vermie-tet, gleichwohl räumte die oben zitierte Klausel das Änderungsrecht des Nutzungszweckes durch den Mieter ein. Bei einem Vergleich zwischen einem Buchladen und einem 1-EURO-Shop ergäbe sich – so das OLG Düsseldorf – keine gravierende Nutzungsänderung, da auch ein 1-EURO-Shop ein auf Laufkundschaft abzielendes Gewerbe sei. Die Kündigung des Mieters war aus diesen Gründen gemäß § 580 a Abs. 2 BGB wirksam.
Anmerkung
An diesem Fall zeigt sich die Gefährlichkeit sogenannter Erlaubnisvorbehaltsklauseln. In dem hier vorliegenden Fall hatte sich der Vermieter verpflichtet, einer Nutzungsänderung oder einer Unter-vermietung zuzustimmen, wenn ein wichtiger Grund zur Versagung dieser Veränderung nicht vor-gelegen hat. Damit räumte der Vermieter dem Mieter eine sehr weite Änderungsoption im Hinblick auf die Art des Gewerbes und die Person des Betreibers ein. Will der Vermieter sicherstellen, dass ein bestimmtes Erscheinungsbild oder nur gewisse Branchen in dem Gewerbe vorherrschen bzw. als Laden betrieben werden, so muss er dies zusätzlich in den Vertrag aufnehmen. Er kann sich einseitig von diesen Änderungsmöglichkeiten nicht lossagen. Allein das Kriterium des „wichtigen Grundes“ zur Verweigerung ist ein allerdings nur kleiner Rettungsanker, der nur verfängt, wenn z. B. eine Nutzungsänderung angestrebt wird, die ohnehin rechtlich bedenklich wäre. Aus Sicht eines vorsichtig agierenden Vermieters sind daher solche Öffnungsklauseln im Hinblick auf eine Nutzungsänderung und/oder Untervermietung zu vermeiden. Auf Wunsch des Mieters nachver-handeln kann der Vermieter zu jeder Zeit aus einer dann komfortablen rechtlichen Situation.