Bei der Prüfung, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, kommt es grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung an. Das gilt selbst dann, wenn dieser Zustand durch den Mieter geschaffen wurde, es sei denn, dies geschah vertragswidrig.
Sachverhalt
Der Mieter hatte mit Zustimmung des ehemaligen Vermieters in seiner Wohnung eine Gasetagenheizung eingebaut. Nach Erwerb der Wohnung kündigte die neue Vermieterin den Anschluss der Wohnung an die in dem Haus befindliche Gaszentralheizung an und begründete die Duldungspflicht des Mieters mit einer sich daraus ergebenden Energieeinsparung sowie einer eintretenden Wohnwerterhöhung. Der Mieter stimmte der Maßnahme nicht zu. Daraufhin erhob die Vermieterin Duldungsklage vor dem Amtsgericht.
Das Amtsgericht hat die Duldungsklage abgewiesen. Auf die sodann durch die Vermieterin eingelegte Berufung hin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und den Mieter antragsgemäß zur Duldung verurteilt. Hiergegen wendete sich der Mieter mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Hintergrund
Gemäß § 554 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Wenn der Zustand der Mietsache nach Abschluss des Mietvertrages durch den Mieter verändert wurde, stellte sich regelmäßig die Frage, ob für die Prüfung des Vorliegens einer Modernisierungsmaßnahme der mietvertraglich vereinbarte oder der durch den Mieter geschaffene Zustand maßgeblich ist. Diese Frage hat nunmehr der Bundesgerichtshof geklärt.
Die Entscheidung des BGH
Die Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof vertritt die Auffassung, dass es bei der Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung ankommt. Dieser sei nur dann nicht heranzuziehen, wenn er durch den Mieter vertragswidrig vorgenommen worden sei.
Der Vermieter verhalte sich widersprüchlich, wenn er zunächst dem Mieter gestatten würde, die Wohnung auf eigene Kosten in einen besseren Zustand zu versetzen, und dann bei einer späteren eigenen Modernisierung diesen Zustand dann nicht berücksichtigen wolle. Durch eine derartige Betrachtung würden die Rechte des Vermieters auch nicht unangemessen eingeschränkt, denn dieser könne immerhin selbst entscheiden, wann er einem Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erlaubt und wann nicht.
Anmerkung
In seiner Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof nicht der bisher herrschenden Ansicht angeschlossen. Nach dieser kam es auf den mietvertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung an. Die Entscheidung stellt dabei auch durchaus einen harten Einschnitt für die Vermieterschaft dar; Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters im Anschluss an die Durchführung solcher vonseiten des Mieters sind jedoch nicht per se ausgeschlossen. So wurde im vorliegenden Verfahren der Rechtsstreit auch lediglich an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses feststellt, ob durch den Einbau der neuen Gasetagenheizung eine Energieeinsparung eintritt.
Jedoch wird man von einer Modernisierung in Zukunft schon dann nicht mehr sprechen können, wenn der Vermieter eine Wohnwertverbesserung vornehmen will, die er oder sein Vorgänger einem Mieter bereits Jahre zuvor erlaubt und die dieser Mieter zwischenzeitlich abgewohnt hat. Ebenso wird – bezogen auf den hier streitgegenständlichen Einbau einer Gasetagenheizung – dem Mieter bei dessen Verweis auf seine fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit nicht entgegengehalten werden können, dass durch den Einbau der Gasetagenheizung ein allgemein üblicher Standard erst geschaffen wird. Denn dies hat im Vorfeld der Mieter bereits erledigt.