Hat der Vermieter einer Wohnung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die nunmehr modernisierte Wohnung oder nur den Modernisierungszuschlag verlangt oder eine Erhöhung der Miete für den nicht modernisierten Wohnraum mit dem Modernisierungszuschlag kombiniert.
Sachverhalt
Der Vermieter hatte in der Wohnung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen verlangte der Vermieter zum einen die Zustimmung des Mieters zur Anhebung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht modernisierten Wohnraum und zum anderen verlangte er die Zahlung der Modernisierungsumlage wegen der Modernisierungsmaßnahmen. Der Mieter stimmte dem Begehren des Vermieters auf Anpassung der Nettokaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu, zahlte jedoch die geforderte Modernisierungsumlage nicht. Daraufhin erhob der Vermieter Klage.
Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Mit seiner Berufung wandte sich der Vermieter deshalb an das Landgericht.
Die Entscheidung des LG
Das LG gab der Berufung statt und verurteilte den Mieter zur Zahlung auch der Modernisierungsumlage. Die Kammer führte aus, dass der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verschiedene Möglichkeiten hat, das durch den Mieter zu zahlende Entgelt für die Überlassung der Wohnung zu erhöhen.
Zum einen kann der Vermieter ausschließlich nach § 559 BGB vorgehen, das heißt 11 % der anrechenbaren Kosten der Modernisierungsmaßnahmen zum Gegenstand einer Mieterhöhung machen. Eine Kappungsgrenze oder Wartungsfrist, wie sie für die Anpassung an die ortsübliche Vergleichmiete gilt, ist dann nicht zu beachten. Der Vermieter kann ferner ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und vom Mieter die Zustimmung zur neuen ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung des nunmehr modernisierten Standards der Wohnung erlangen. Dann ist er selbstverständlich an die Kappungsgrenze oder Wartefrist gebunden.
Möglich ist aber nach Auffassung des LG auch die Kombination beider Verfahren. Zu berücksichtigen hat in einem derartigen Fall der Vermieter lediglich, dass es nicht zu einer kumulativen Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen kommen darf. Der modernisierte Standard der Wohnung darf daher nicht sowohl bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete als auch bei der Modernisierungsumlage berücksichtigt werden.
Dies führt nach Auffassung der Kammer dazu, dass dem Vermieter erlaubt ist, einerseits die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB im Hinblick auf den noch nicht modernisierten Wohnraum zu erhöhen und ferner die Modernisierungsumlage zu verlangen.
Ebenso ist es ihm erlaubt, eine Modernisierungsumlage zu erheben und darüber hinaus die Anpassung der Nettokaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, wenn durch die Modernisierungsumlage die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze noch nicht überschritten sind.
Anmerkungen
Die Auffassung des LG entspricht der herrschenden Auffassung der Literatur. Sie bedeutet im Ergebnis, dass nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sowohl die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete als auch eine Modernisierungsumlage zulässig sind. Es darf jedoch nach Durchführung der beiden Mieterhöhungsmöglichkeiten insgesamt der erhöhte Mietzins nicht die Summe aus dem Mietzins vor Anhebung zuzüglich 20 % (Kappungsgrenze) zuzüglich Modernisierungszuschlags gemäß § 559 BGB überschreiten.