Bezieht sich der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen auf die tatsächliche Wohnfläche, so ist bei einer gerichtlichen Überprüfung der materiellen Richtigkeit dennoch die vertraglich vereinbarte Wohnfläche anzusetzen, sofern die Flächenabweichung unter 10 % liegt.
Sachverhalt (gekürzt)
Der Vermieter wandte sich mit einem Mieterhöhungsverlangen an den Mieter. Dem Verlangen legte er die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde, die von der vereinbarten Wohnfläche um weniger als 10 % abwich.
Im Verfahren stritten die Parteien unter anderem darüber, welche der beiden Flächen nunmehr anzusetzen ist.
Hintergrund
Nach der Rechtsprechung des BGH stellt die Angabe einer Wohnfläche in einem Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche ab, ist daher grundsätzlich vom Vorliegen eines Mangels auszugehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist dieser Mangel jedoch erst dann erheblich, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt. Ausgangspunkt der Berechnung ist dabei die vereinbarte Wohnfläche.
Die Notwendigkeit einer erheblichen Wohnflächenabweichung hat der Bundesgerichtshof nicht nur für den Bereich der Minderung festgestellt. In zwei Entscheidungen (Urteil vom 23.05.2007, Az. VIII ZR 138/06 und Urteil vom 08.07.2009, Az. VIII ZR 205/08) hat er entschieden, dass die vertraglich vereinbarte Fläche auch im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt.
Gleiches entschied der Bundesgerichtshof bereits für die Abrechnung von Betriebskosten (Urteil vom 31.10.2007, Az. VIII ZR 261/06).
Entscheidung
Das Amtsgericht setzte die vertraglich vereinbarte (größere) Fläche an und begründete dies völlig zutreffend damit, dass die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % betrug.
Anmerkung
Die Entscheidung des Amtsgerichts ist ein guter Anknüpfungspunkt, um die langsam in Vergessenheit geratenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in Erinnerung zu rufen.
Ergänzend soll darauf hingewiesen werden, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei einer Flächenabweichung nicht nur Rechte des Mieters bestehen. Denn insofern die tatsächliche Fläche der Wohnung die vertraglich vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % übersteigt, darf nach dem Urteil des Bundesgerichtshof vom 23.05.2007 zum Az. VIII ZR 138/06 im Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Miete zugrunde gelegt werden. Da hier aufgrund der größeren Fläche die Quadratmetermiete sinkt, steigen die Möglichkeiten des Vermieters zur Mieterhöhung.