Eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter verpflichtet, im Fall der Geltendmachung von Minderungsrechten den Betrag auf einem Notaranderkonto oder bei der Vermieterin zu hinterlegen, ist wirksam.
Sachverhalt
Zwischen den Parteien bestand ein Gewerbemietvertrag. Der Vertrag enthielt unter anderem die Klausel:
„Macht ein Mieter Minderungsrechte geltend, so ist er verpflichtet, den Betrag auf einem Notaranderkonto bei der Vermieterin zu hinterlegen.“
Nach einiger Zeit wurden im Zuge einer Baumaßnahme alle Schaufenster der vermieteten Einheit durch ein Gerüst verstellt. Die Schaufenster waren für den Publikumsverkehr nicht mehr sichtbar. Der Mieter behielt daraufhin einen Teil der Miete ein, ohne diesen zu hinterlegen. Die Vermieterin klagte u. a. auf Zahlung der rückständigen Miete. Das Landgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Hiergegen wandte sich der Mieter mit der Berufung zum Kammergericht.
Hintergrund
Es ist allgemein anerkannt, dass im Gewerbemieterecht die Möglichkeit der Minderung weiter beschränkt werden kann, als dies im Wohnraummietrecht der Fall ist. So darf die Berechtigung zur Minderung davon abhängig gemacht werden, dass die Berechtigung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2006, Az. 10 U 159/05). Ebenso darf die Aufrechnung des Mieters davon abhängig gemacht werden, dass die entsprechende Forderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt wurde (OLG Köln, Beschluss vom 09.07.2012, Az. 1 U 49/12). Ferner hat das Kammergericht bereits schon einmal entschieden, dass eine Hinterlegung dann gefordert werden kann, wenn die Berechtigung zur Minderung weder anerkannt noch rechtskräftig festgestellt ist (KG, Urteil vom 16.03.2009, Az. 8 U 112/08).
Entscheidung
Das Kammergericht wies die Berufung insoweit zurück.
Zur Begründung führte das Kammergericht aus, dass die Miete ungemindert zu zahlen gewesen sei, nachdem eine Hinterlegung nicht erfolgt war. Die Hinterlegung oblag dem Mieter, da die entsprechende Klausel im Mietvertrag nicht zu beanstanden gewesen sei; durch sie werde das Minderungsrecht nicht per se ausgeschlossen, sondern lediglich erschwert. Die Hinterlegung sei dem Mieter zuzumuten.
Anmerkung
Die Entscheidung ist korrekt. Der redliche Mieter muss ohnehin mit der Mietzahlung kalkulieren. Vor diesem Hintergrund stellt es für diesen nur einen sehr geringen Nachteil dar, wenn er die Minderung zunächst hinterlegen muss. Für den Vermieter eröffnet sich hingegen eine Option: Denn wenn der Vermieter die Minderung von der Hinterlegung abhängig macht, schafft er sich im Fall von Streit über die Berechtigung zur Minderung eine gewisse Sicherheit.