Mietpreisbremse - Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB

Am 24.05.2023 verhandelte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Frage, ob und gegebenenfalls ab welchem Zeitpunkt der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach den Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 3 BGB) verjährt. Vier Verfahren aus Berlin sind derzeit vor dem BGH anhängig. Die Parteien streiten darüber, ob Ansprüche von Mietern, deren Wohnungen gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen, wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) gegen die beklagten Vermieter bestehen. Inwiefern Ansprüche der Mieter überhaupt in Betracht kommen, hängt regelmäßig von der Auskunft der Vermieter u. a. hinsichtlich der geschuldeten Miete der Vormieter oder beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen ab. Auf Grundlage der Auskunft kann der Mieter sodann die zulässige Miethöhe ermitteln und etwaige überzahlte Beträge zurückfordern. In den Klagen auf Auskunftserteilung wurde in den aktuell verhandelten vier Verfahren jeweils die Einrede der Verjährung durch die Vermieterseite erhoben. Die Frage, wann der Anspruch auf Auskunftserteilung im Rahmen des Mietverhältnisses, einem sog. Dauerschuldverhältnis, verjährt, soll nun der BGH beantworten. Denn diese Rechtsfrage ist unter den einzelnen Kammern des Landgerichts Berlin höchst umstritten. Zwei Kammern des Landgerichts vertreten die Auffassung, der Auskunftsanspruch des Mieters könne nicht vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten verjähren. Hiervon abweichend ist eine weitere Kammer des Landgerichts Berlin der Meinung, dass der Auskunftsanspruch nach Ablauf der regelmäßigen Verjährungsfrist drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags verjähre. Die Verjährung des Auskunftsanspruchs würde nach dieser Auffassung unabhängig vom Rückzahlungsanspruch eintreten. Nach Medienberichten beabsichtigt der BGH einen Mittelweg einzuschlagen. Der Anspruch auf Auskunft verjähre in der regelmäßigen Verjährungsfrist, dieser Fristenlauf solle aber an das erstmalige Auskunftsersuchen des Mieters geknüpft werden, nicht an den Abschluss des Mietvertrages. Dies könnte vielen Mietern weiterhin die Geltendmachung eines Auskunftsanspruchs sowie damit einhergehend einen Rückerstattungsanspruch gegen Vermieter ermöglichen. Der Verkündungstermin ist für den 12. Juli 2023 anberaumt. Es bleibt spannend, wir halten Sie unterrichtet.