Mietpreisbremse – das kommt auf Mieter und Vermieter zu.

Wir hatten bereits in unserem Beitrag vom 20.04.2014 von den Bemühungen der Koalition, die sogenannte Mietpreisbremse auf den Weg zu bringen, berichtet. Nun hat das Kabinett am 23.09.2014 folgenden Kompromiss und damit überarbeiteten Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse und zu Maklerleistungen nach dem Bestellerprinzip beschlossen.

Auch bezüglich dieses Artikels bitten wir Sie zu beachten, dass sich unsere Ausführungen auf einen ENTWURF des Bundesjustizministeriums beziehen, sich also noch Veränderungen im Laufe des weiteren Gesetzgebungsprozesses ergeben können. Nachstehend werden wir uns nur mit den Neuerungen im Entwurf beschäftigen; hinsichtlich der Einzelheiten bzw. des ursprünglich eingebrachten Entwurfs lesen Sie hier.

Grundsätzliches

Damit Wohnraum, vor allem in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, bezahlbar bleibt, soll ab Mitte 2015 das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in einigen Teilen verändert werden. Es sollen Regelungen eingeführt werden, die es ermöglichen, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % steigen darf, sofern die Mietwohnung in einem Gebiet liegt, in dem der Wohnungsmarkt angespannt ist. Die Landesregierungen sollen ermächtigt werden, durch Erlass einer Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu definieren, um hierdurch bei der Neuvermietung die Möglichkeit der Mieterhöhung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken.

Neu im vorliegenden Entwurf ist, dass die Landesregierungen verpflichtet werden, ihre Rechtsverordnungen hinsichtlich der „für die Gebietsausweisung maßgeblichen Tatsachen und vorgesehene weitere Maßnahmen zur Beseitigung der Anspannung“ zu begründen. Hierzu sollen in das Gesetz Kriterien, die einen „angespannten Wohnungsmarkt“ begründen, aufgenommen werden. Das heißt, um einen „angespannten Wohnungsmarkt“, der wiederum die Mietpreisbremse legalisiert, festzulegen, muss mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt sein:
 

• Die Mieten steigen deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt.
• Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich.
• Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit ausreichend neuer Wohnraum geschaffen wird.
• Es besteht ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage.

Nach unserer Einschätzung wird die Landesregierung in Berlin eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen, da durch die zunehmende Wohnungsmarktverschlechterung und Marktenge, insbesondere in den Bezirken Prenzlauer Berg und Pankow, aber auch Friedrichshain, Weißensee oder Berlin-Mitte, mindestens eines der vorgenannten Kriterien erfüllt sein dürfte.

Bestandswohnungen und Auskunftsrecht

Liegt eine entsprechende Rechtsverordnung vor, die ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten definiert, soll gelten, dass der Vermieter bei Wiedervermietung einer Bestandswohnung höchstens eine Miete verlangen kann, die 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wurde die zu vermietende Wohnung zuvor oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 % vermietet, so darf der Vermieter bei Neuvermietung dieser Wohnung jedoch die auch zuvor vereinbarte Miete verlangen; das heißt, der Vermieter ist nicht verpflichtet, seine Mietzinsforderung „zurückzuschrauben“. Eine Erhöhung der Miete ist dann jedoch erst möglich, wenn der Mietspiegel auf das Niveau der verlangten Miete gestiegen ist – in diesem Fall darf der Vermieter eine 10%ige Mieterhöhung verlangen.

Die Vereinbarung einer höheren Miete ist dann jedoch erst möglich, wenn der Mietspiegel so stark angestiegen ist, dass die zuletzt vereinbarte Miete 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete unterschreitet.

Beispiel

Ein Eigentümer vermietet eine Wohnung für 11,00 EUR pro Quadratmeter, der Mietspiegel liegt jedoch bei 8,00 EUR pro Quadratmeter. Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, kann der Vermieter bei der Wiedervermietung weiterhin 11,00 EUR pro Quadratmeter verlangen. Eine höhere Miete kann der Vermieter erst dann wieder vereinbaren, wenn der Betrag von 11,00 EUR 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete unterschreitet. Sobald der Mietspiegel also beispielsweise 10,20 EUR ausweist, könnte der Vermieter eine Miete in Höhe von 11,22 EUR pro Quadratmeter vereinbaren.

Darüber hinaus enthält der Entwurf des Gesetzes eine Regelung, die dem Neumieter ein umfassendes Auskunftsrecht gegenüber seinem Vermieter einräumt. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darüber Auskunft zu erteilen, wie er den Mietzins berechnet hat. Der Vermieter ist daher ggf. des Weiteren verpflichtet, einen früheren Mietvertrag vorzulegen, aus dem sich der vereinbarte Mietzins ergibt. Dies soll dem Mieter die Prüfung, ob die gesetzlichen Vorgaben der „Mietpreisbremse“ durch den Vermieter beachtet worden sind, ermöglichen.

Sofern ein Vermieter eine zu hohe Miete verlangt und er somit gegen das Gesetz verstößt, muss der Mieter dies gegenüber dem Vermieter ausdrücklich und qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche für künftig fällige Mieten zu erhalten.

Ausnahmen/Neubau

Ausgenommen von der Mietpreisbremse sollen Neubauten werden, die erstmals nach dem 01.10.2014 bezogen wurden.

Auch Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, sollen von der Mietpreisbremse nicht erfasst werden. Was jedoch der Gesetzgeber mit einer umfassenden Modernisierung meint, lässt er offen. Diesbezüglich bleibt abzuwarten, wie die Instanzgerichte diesen Begriff inhaltlich ausfüllen werden.  

Index- und Staffelmieten

Bei den derzeit immer beliebter werdenden Staffel- oder Indexmietverträgen ist die Mietpreisbremse ebenfalls zu beachten, wenn der Mietvertrag nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen wird. Dann darf die Ausgangsmiete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; auch die Staffeln sind gebunden an die Mietpreisbremse. Bei einer Indexmiete ist die Mietpreisbremse hingegen nur für die Ausgangsmiete relevant.

Makler

Zur Schaffung eines „gerechten Ausgleichs“ soll künftig hinsichtlich Maklerleistungen das Prinzip "Wer bestellt, der bezahlt" gelten. Dadurch soll der Mieter davor geschützt werden, die Honorare des Maklers, der meist vom Vermieter beauftragt wird, zahlen zu müssen. Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter zulasten desselbigen sind unzulässig.

Ausblick

Das Gesetz bedient sich außergewöhnlich vieler unbestimmter Rechtsbegriffe; außerdem ist bereits jetzt umstritten, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Wir gehen daher davon aus, dass es wegen der zulässigen Miethöhe immer häufiger zu Streit zwischen Mietern und Vermietern, auch vor Gerichten, kommen wird.