Wir hatten bereits von den ins Auge gefassten Änderungen des Mietrechts berichtet. Nunmehr liegt der Referentenentwurf veröffentlicht vor.
Beachten Sie bitte, dass sich unsere Anmerkungen auf einen ENTWURF des Bundesjustizministeriums beziehen, sich also noch Veränderungen im Laufe des weiteren Gesetzgebungsprozesses ergeben können.
Die Regelungen zur Neuvermietung
a) Grundregel (Gesetzestext)
§ 556d BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um zehn Prozent übersteigen.
(2) Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
b) Problematische Punkte
- Festlegung durch die Länder, dass ein „angespannter Wohnungsmarkt“ vorliegt: In Berlin ist dies schon geschehen bzw. wird in ähnlicher Form nach Inkrafttreten des Gesetzes geschehen – hiergegen kann mit Normenkontrollverfahren vorgegangen werden oder es erfolgt eine inzidente Prüfung der Verordnung bei Gerichtsverfahren über die Miethöhe.
- Ebenso wie bei Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis ist es nicht einfach, die Vergleichsmiete zu ermitteln (daraus ergeben sich Chancen und Risiken). Kritischer Punkt auch: Der Mietspiegel muss grundsätzlich immer angewendet werden.
- Neuregelung gilt auch für den Fall der Aufgabe der Eigennutzung einer Wohnung durch den Eigentümer!
c) Rechtsfolge
Jeder Betrag oberhalb der Vergleichsmiete + 10% ist unwirksam vereinbart (wird nicht geschuldet); der Mietvertrag bleibt insgesamt wirksam.
d) Bestandsschutzregelungen (Gesetzestext)
§ 556e BGB - Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung
(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben Mieterhöhungen unberücksichtigt, die nach § 557 Absatz 1 mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Absatz 1: Vormiete überstieg bereits die Neuvermietungsgrenze
Die gesetzliche Neuregelung stellt ausdrücklich klar, dass die zuvor erzielte Miete Bestandsschutz genießt. Dies gilt auch dann, wenn die zuvor vereinbarte Miete höher als die zulässige Miete nach den oben genannten Kriterien gewesen sein sollte. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine durch Beendigung des Mietverhältnisses freigewordene Wohnung unterhalb der zuletzt vereinbarten Miete zu vermieten.
Diese Regelung soll auch die Investitionssicherheit bei der Vermietung von Neubauwohnungen gewährleisten:
Selbst wenn der erste (frei verhandelbare) Mietvertrag nach wenigen Monaten beendet wird (egal von wem und aus welchen Gründen), kann die nächste Miete ebenso hoch (in der Regel höher als die ortsübliche Vergleichsmiete) sein. Dieser Umstand übt nicht wenig Druck auf die Erstvermietungskampagnen der Vertriebe von Neubauwohnungen aus.
Absatz 2: Modernisierungen vor Vertragsschluss
Geschützt sein sollen Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Abschluss des neuen Mietverhältnisses; Berechnung wie folgt:
ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung ohne Modernisierungsstandard
+ 10%
+ Modernisierungsumlage
Achtung:
Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben Mieterhöhungen unberücksichtigt, die nach § 557 Absatz 1 BGB mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Diese Regelung soll dem Missbrauch vorbeugen (Konstruktion hoher Vormieten).
e) Ausnahmen (wann wird das Gesetz nicht angewendet?)
§ 556f BGB - Ausnahmen
Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf
1. die erste Vermietung neu errichteter Wohnungen und
2. die Wiedervermietung umfassend modernisierter Wohnungen.
1. Neubau
siehe bereits oben
2. Umfassende Modernisierungen
Eine Ausnahme soll auch für die umfassenden Modernisierungen gelten; dies liegt vor, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Anknüpfungspunkt für eine sachgemäße Auslegung kann die Regelung in § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG sein, die einen wesentlichen Bauaufwand verlangt, um eine förderungsfähige Modernisierung bereits vorhandenen Wohnraums zu begründen. In der Rechtsprechung zur Frage des „wesentlichen Bauaufwands“ in den Vorläufer-Bestimmungen zu § 16 WoFG (§§ 16, 17 Zweites Wohnungsbaugesetz a. F.) ist wesentlicher Bauaufwand angenommen worden, wenn die Investition etwa 1/3 des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht (BVerwGE 38, 286, 289 f; siehe auch BGH WuM 2010, 679).
f) Auskunfts- und Rückforderungsansprüche des Mieters (Gesetzestext)
§ 556g BGB - Auskunft über die Miete, Rückforderungsansprüche
(1) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Auf den Rückforderungsanspruch sind die §§ 814 und 817 Satz 2 nicht anzuwenden.
(3) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1 und 2 bedürfen der Textform.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Diese Vorschrift regelt die praktische Durchsetzung der Neuregelungen durch den Mieter und verleiht diesem deshalb Auskunftsansprüche, die es ihm ermöglichen sollen, die Berechtigung der vereinbarten Miete zu prüfen. Zunächst steht dem Mieter erst nach einer qualifizierten Rüge das Recht zu, überzahlte Beträge zurückzuverlangen. Dies trägt den berechtigten Interessen des Vermieters und der Tatsache Rechnung, dass sich der Mieter zunächst auf die vereinbarte Miethöhe eingelassen hat. Absatz 3 verlangt zumindest die Textform für die entsprechenden Erklärungen der Vertragsparteien.
g) Besonderheit: Staffelmiete und Indexierung (Gesetzestext)
§ 557a BGB wird ergänzt:
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
§ 557b BGB wird wie folgt ergänzt:
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
Diese Regelungen sollen eine Umgehung der Mietbegrenzung sicherstellen. Es wird durch diese Regelung eine dynamische Überprüfung der jeweiligen Staffelerhöhung eingeführt; die Vereinbarung einer hohen Staffel schließt dies nicht aus – allerdings kann es passieren, dass bei einer entsprechenden Überprüfung Rückforderungsansprüche entstehen, die auch durchsetzbar sind.