Sachverhalt
In einer Eigentümerversammlung fassen die Wohnungseigentümer mehrheitlich folgenden Beschluss:
„Es ist im Januar 2010 eine aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, welche die Vermietung von Wohnraum zum Zwecke des Ferienaufenthalts großzügig gestattet, gefällt worden. Demzufolge sehen wir eine Beschlussfassung, die eine Gebrauchsregelung innerhalb der Gemeinschaft definiert, als notwendig an. Eine Kurzzeitvermietung ab zwei Wochen ist möglich.
Beschlussvorlage: Die Wohnungseigentümer treffen eine Gebrauchsregelung des Inhalts, dass die Wohnungseigentumseinheiten nicht alltäglich oder wöchentlich wechselnde Personen entgeltlich überlassen werden dürfen.“
Gegen diesen Beschluss wandte sich eine Wohnungseigentümerin mit der Begründung, er sei nichtig.
Die Entscheidung
Das Amtsgericht gab der Klage statt. Es hielt den Beschluss für nichtig. In der Begründung führt es aus, dass es an einer Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung fehlte. Durch den Beschluss werde in den Kernbereich des Nutzungsrechtes des Wohnungseigentümers eingegriffen. Dieser sei nicht darauf beschränkt, die Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen. Vielmehr dürfe er diese (auch kurzfristig) vermieten. Hieran würde ein Wohnungseigentümer durch den Beschluss gehindert werden, weshalb dieser nichtig sei.
Anmerkung
In seiner Entscheidung vom 15. Januar 2010 (V ZR 72/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste als zulässige Wohnnutzung anzusehen ist, wenn die Teilungserklärung explizit nichts anderes bestimmt oder die Wohnungseigentümer keine anders lautende Vereinbarung getroffen haben.
In einer weiteren Entscheidung vom 1. Oktober 2010 (V ZR 220/09) hat der Bundesgerichtshof es grundsätzlich für zulässig erachtet, dass für den Fall einer Nutzung zur Vermietung als Ferienwohnung eine Nutzerwechselpauschale von 50,00 EUR pro Fall erhoben wird, da hiermit der Wohngebrauch lediglich mittelbar beeinträchtigt wird.
Umstritten ist weiterhin die Frage, ob ein Beschluss, der die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung unmittelbar beschränkt, nur anfechtbar oder sogar nichtig ist. Diese Frage hat das Amtsgericht Mitte dahingehend beantwortet, dass es von einer Nichtigkeit ausgeht. Ob dieser Entscheidung weitere gleichlautende Entscheidungen folgen, bleibt abzuwarten. Denn es kann dem Amtsgericht durchaus entgegengehalten werden, dass eine grundsätzliche Beschlusskompetenz wegen § 15 Abs. 2 WEG, der Gebrauchsregelungen explizit hervorsieht, anzunehmen ist. Folge dessen wäre, dass ein entsprechender Beschluss lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig wäre. Dann bestünde die Möglichkeit, dass ein nicht angefochtener Beschluss nach Ablauf der Anfechtungsfrist in Bestandskraft erwächst.