Grundlage für die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist die letzte Betriebskostenabrechnung. Hierbei können konkret zu erwartende Kostensteigerungen berücksichtigt werden, lediglich pauschale Erwartungen nicht.
Sachverhalt
Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis. Mit Schreiben vom 06.03.2009 rechnete die Vermieterin über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung. Mit der Abrechnung verlangte die Vermieterin zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Die Höhe ermittelte sie, indem sie dem Gesamtbetrag der Betriebskosten einen Sicherheitsaufschlag von 10% zusetzte und das Ergebnis durch 12 teilte. Die Mieter traten der Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegen und erhoben insoweit eine negative Feststellungsklage. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben der Klage stattgegeben. Hiergegen wendete sich die Vermieterin mit ihrer Revision zum BGH.
Die Entscheidung des BGH
Die Revision hatte keinen Erfolg.
Der BGH schloss sich den Ergebnissen der Vorinstanzen an und vertrat die Auffassung, eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen sei nur dann angemessen im Sinne des § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie sich an vorherige Abrechnungsergebnisse orientiere. Grundlage für eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung sei daher die letzte Betriebskostenabrechnung.
Anmerkungen
Der BGH folgt den Vorinstanzen nur im Ergebnis. Pauschale Aufschläge auf das Ergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung sollen danach ausgeschlossen sein. Er hält es aber ausdrücklich für möglich, dass die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auch Anhand konkret absehbarer Kostensteigerungen vorgenommen werden kann. Diese Möglichkeit sah jedenfalls das Landgericht nicht. Mit der Begründung des BGH sollte es daher möglich sein, die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung in der Weise vorzunehmen, dass auf den Gesamtbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung abgestellt und die seit Ende der letzten Abrechnungsperiode eingetretenen konkreten Kostensteigerungen mitgeteilt werden.