Ende Mai 2011 sind in Berlin die Sanierungsgebiete Pankow/Prenzlauer Bötzowstraße und Winsstraße aufgehoben worden.
Damit steht Eigentümern von Immobilienbesitz in den betroffenen Sanierungsgebieten die Zahlung der sogenannten Sanierungsausgleichsabgabe bevor. Es ist damit zu rechnen, dass das Bezirksamt Pankow von Berlin diese Abgabe in den nächsten Monaten geltend machen wird.
Rechtsgrundlage hierfür ist § 154 BauGB, der bestimmt, dass bei Aufhebung des Sanierungsgebietes ein Sanierungsausgleichsbetrag zu zahlen ist. Auf diese Art und Weise sollen die im Rahmen der Förderung des Sanierungsgebietes entstandenen Kosten durch die betroffenen Eigentümer refinanziert werden, die von den Sanierungsmaßnahmen profitiert haben.
Die Höhe des zu zahlenden Sanierungsausgleichsbetrages richtet sich nach der sanierungsbedingten Erhöhung des Wertes des betroffenen Grundstücks. Um dies zu ermitteln, geben die Bezirksämter in aller Regel umfangreiche Gutachten in Auftrag, die dann den betroffenen Eigentümern übermittelt werden. Üblicherweise wird den betroffenen Eigentümern Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben, bevor der betreffende Kostenbescheid tatsächlich erlassen wird.
Erfahrungsgemäß kann dieses Anhörungsverfahren genutzt werden, um Einwendungen gegen die Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages geltend zu machen und – bei berechtigten Einwendungen – in Verhandlungen mit der Behörde über die Herabsetzung des Ausgleichsbetrages zu treten. Die Verfahren zur Ermittlung der Bodenwerterhöhung (Vergleich von Anfangswert und sanierungsbedingten Endwert), auf die sich die einzuholenden Gutachten stützen, sind zwar zwischenzeitlich von den Berliner Gerichten weitestgehend anerkannt. Angegriffen werden können erfahrungsgemäß jedoch die einzelnen Kriterien, die in die Bewertung des Grundstückswertes einfließen. Hier sind sowohl die jeweiligen Gutachten, die grundstücksbezogen erstellt werden, als auch die Begründung der Bezirksämter nicht immer schlüssig und widerspruchsfrei. Vor allem ist nicht jede Bodenwerterhöhung nur auf die Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen. Darüber hinaus berücksichtigen die Bezirksämter nicht immer, dass der betroffene Eigentümer selbst sogenannte Ordnungsmaßnahmen für durchgeführt hat, deren Kosten auf die Ausgleichsabgabe anzurechnen ist.
Sollte im Rahmen des Anhörungsverfahrens keine Einigung mit dem Bezirksamt zu erzielen sein und sodann tatsächlich ein Festsetzungsbescheid über den Sanierungsausgleichsbetrag ergehen, besteht die Möglichkeit, innerhalb eines Monats gegen diesen Bescheid Widerspruch einzulegen. Sofern dem Widerspruch nicht abgeholfen werden sollte, kann sodann noch Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht werden. Zu beachten ist allerdings, dass weder Widerspruch noch die verwaltungsgerichtliche Klage aufschiebende Wirkung haben. Dies bedeutet, selbst im Falle der Einlegung von Rechtsmitteln ist die Sanierungsausgleichabgabe zunächst einmal zu zahlen – es sei denn, man erreicht in einem Eilverfahren die Aussetzung der sofortigen Vollziehbarkeit, was mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden ist.
Sollten die Rechtsmittel erfolgreich sein, sind zu Unrecht gezahlte Beträge zurückzuzahlen. Angesichts der erfahrungsgemäß langen Verfahrensdauer vor der Verwaltungsgerichtsbarkeit muss dennoch ein erheblicher Liquiditätsengpass überbrückt werden Deshalb sollte nach Möglichkeit schon versucht werden, im Rahmen des o. g. Anhörungsverfahrens eine Einigung mit der Behörde zu erzielen.