Hat ein Eigentümer vorher gefasste Beschlüsse über eine Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten, obwohl diese zu einer Verschleppung der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen geführt haben, scheidet ein Anspruch auf Verzögerungsschäden aus.
Sachverhalt
Im Jahr 2006 kam es zum Eindringen von Wasser in das Sondereigentum der Kläger. Die Kläger beauftragten einen Gutachter, der Hausschwamm feststellte. Der Verband der Wohnungseigentümer wurde hierüber im November 2006 informiert. Im April 2007 wurde mehrheitlich beschlossen, ein gerichtliches Sachverständigengutachten einzuholen, das im Mai 2008 vorlag und den Befund bestätigte. Im Oktober 2008 wurde eine weitere Beobachtung durch einen Sachverständigen und, nachdem dieser sich schließlich weigerte, im April 2009 eine Teilsanierung beschlossen. Der im Juli 2009 mit der Teilsanierung beauftragte Handwerker lehnte diese als nicht fachgerecht ab. Daraufhin wurde im November 2009 die ursprünglich angeratene vollständige Sanierung beschlossen. Die Kläger hatten keinen der zwischenzeitlich gefassten Beschlüsse angefochten. Sie begehrten nunmehr von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadenersatz wegen der Kosten einer Ersatzanmietung und Umzugskosten. Ferner begehrten sie die Feststellung des Verzuges mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die daraufhin eingelegte Berufung hin hat das Berufungsgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass der Verband der Wohnungseigentümer sich seit dem 01.07.2010 mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums in Verzug befindet. Im Übrigen wurde das amtsgerichtliche Urteil aufrechterhalten.
Wegen ihrer zurückgewiesenen Schadenersatzansprüche sowie des nach ihrem Dafürhalten früheren Verzugseintrittes wendeten sich die Kläger mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Hintergrund
Es ist umstritten, ob die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die bei nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entstehende Haftung den Verband der Wohnungseigentümer oder den einzelnen Wohnungseigentümer trifft.
Liegt allerdings ein Beschluss vor, der die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gegenstand hat, so besteht ein Anspruch des einzelnen Eigentümers gegen den Verband der Wohnungseigentümer darauf, den bestandskräftigen Beschluss unverzüglich umzusetzen.
Als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht die Möglichkeit, solche Beschlüsse anzufechten, die nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Insofern ein Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und überdies zum Eintritt eines Schadens bei einem Wohnungseigentümer führt, obliegt es diesem Wohnungseigentümer, den Beschluss anzufechten. Anderenfalls muss er sich die unterlassene Anfechtung bei der späteren Geltendmachung des Schadenersatzes vorhalten lassen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes
Der Bundesgerichtshof hat das landgerichtliche Urteil zunächst insoweit abgeändert, als dass er vom Eintritt des Verzuges nicht erst ab dem 01.07.2010, sondern bereits ab Bestandskraft des Sanierungsbeschlusses im November 2009 ausgeht. Völlig zutreffend stellte er insoweit darauf ab, dass der Verband der Wohnungseigentümer gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer verpflichtet ist, einen Beschluss über die Sanierung von gemeinschaftlichem Eigentum jedenfalls dann unverzüglich umzusetzen, wenn auf Grundlage des Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum das Sondereigentum unbenutzbar ist.
Hinsichtlich des geltend gemachten Schadenersatzanspruches ging der Bundesgerichtshof ebenfalls nicht von einem Bestehen aus. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass die Wohnungseigentümer im Hinblick auf die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen einen Gestaltungsspielraum haben. Insofern sei ihnen zunächst nicht vorzuwerfen, dass sie – nachdem sie mit dem Gutachten der Kläger konfrontiert worden waren – zunächst ein eigenes Gutachten in Auftrag gegeben haben.
Insoweit die Eigentümergemeinschaft sodann jedoch zunächst ein „weiteres Beobachten“ und anschließend „Teilsanierung“ beschlossen hat, wäre grundsätzlich von einer Pflichtverletzung auszugehen. Auf diese durften die Kläger sich jedoch deshalb nicht berufen, weil sie die diesem Handeln zugrunde liegenden Beschlüsse nicht angefochten haben.
Anmerkung
Die absolut überzeugende Entscheidung des Bundesgerichtshofes gibt für beide Seiten dieser Auseinandersetzung wertvolle Hinweise.
Aus Sicht des Verbandes der Wohnungseigentümer ist klargestellt, dass dieser zunächst einmal den Umfang der Beschädigung prüfen darf. Als Pflichtverletzung kann es hingegen anzusehen sein, wenn nach dem Feststehen eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum nicht gehandelt wird. Erst recht stellt es eine Pflichtverletzung dar, wenn ein gefasster Sanierungsbeschluss nicht unverzüglich umgesetzt wird.
Für den betroffenen Sondereigentümer hingegen heißt es, die gefassten Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft auf ihre Ordnungsgemäßheit hin zu überprüfen und diese gegebenenfalls anzufechten.