Formularmäßig vereinbarte Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen sind
unwirksam
Sachverhalt
Die Parteien stritten über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel sowie über die Fälligkeit derselben. Die Vermieterin macht hilfsweise einen Anspruch auf anteilige Kostentragung des Mieters nach einer Quotenabgeltungsklausel geltend.
Die Vermieterin unterlag sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Landgericht.
Hintergrund
Auch wenn mit dem Mieter wirksam die Abwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart wurde, muss der Mieter diese bei Beendigung des Mietverhältnisses nur dann ausführen, wenn sie fällig sind. Fällig ist die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach herrschender Auffassung erst dann, wenn bei Rückgabe der Wohnung die betroffenen Bauteile aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs abgenutzt und deshalb unansehnlich sind.
Für den Fall, dass bei der Rückgabe der Wohnung Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, der Mieter aber seit Erhalt der Wohnung oder Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen für einen gewissen Zeitraum in der Wohnung gewohnt hat, wurden sogenannte Quotenabgeltungsklauseln erdacht. Diese sollten quasi den Vorteil des Mieters abschöpfen, den dieser dadurch erlangte, dass er gerade nicht lange genug in der Wohnung wohnte, um Schönheitsreparaturen ausführen zu müssen. Dogmatische Grundlage dieser Klauseln war die sogenannte Entgelttheorie.
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln jedenfalls dann unwirksam sind, wenn diese auf starren Fristen gründen. Denn in diesem Fall wird in unzulässiger Weise das tatsächliche Nutzungsverhalten des Mieters außer Acht gelassen, was zu einer unangemessenen Benachteiligung führt.
In Reaktion auf diese Entscheidung wurde versucht, die Abgeltung nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auf Grundlage eines sogenannten hypothetischen Mietverlaufes zu regeln. Diese Klauseln bemaßen die Höhe der Abgeltung daran, wann unter Berücksichtigung des tatsächlichen Wohnverhaltens des Mieters künftig wohl Schönheitsreparaturen fällig werden würden.
In seinem Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (VIII ZR 352/12) hat der Bundesgerichtshof bereits angedeutet, dass auch derartige Regelungen unwirksam sein könnten, da die Richtigkeit der vertraglich aufgestellten Hypothese letztlich nicht überprüfbar ist.
Entscheidung
Die Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Quotenabgeltungsklauseln, die im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart werden, unwirksam sind. Dies gelte auch für solche Klauseln, die auf einen hypothetischen Verlauf des Mietverhältnisses abstellen. Denn es sei anhand einer derartigen Klausel für den Mieter bei Vertragsabschluss nicht erkennbar, mit welchen Kosten er belastet werden würde. Zudem ließe sich auch im Nachhinein die tatsächliche Kostenlast des Mieters nicht verlässlich feststellen.
Anmerkung
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist zuzustimmen. Die Quotenabgeltungsklausel hatte an sich zu keinem Zeitpunkt eine Chance. Zu Recht stellt der Bundesgerichtshof darauf ab, dass die Klauseln, die auf einen hypothetischen Mietverlauf abstellen, die Mindestanforderungen an Klarheit und Verständlichkeit nicht erfüllen können. Zudem regelten auch diese Klauseln an sich immer nur einen Idealfall. Denn man stelle sich nur vor, dass ein Mieter etwa während des Mietverhältnisses sein Nutzungsverhalten ändert oder dieses gar von Zeit zu Zeit schwankt.