Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB.
Sachverhalt
Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietverhältnis. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht war wegen der Verwendung der Klausel:
„Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen […]“,
unwirksam. Im Zuge der Beendigung des Mietverhältnisses untersagte die Vermieterin dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen, da sie an der Wohnung umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen ausführen wollte. Sie forderte den Mieter auf, einen Ausgleichsbetrag wegen der nutzlos gewordenen Schönheitsreparaturen zu leisten.
Knapp drei Jahre später wandte sich der Mieter an die Vermieterin und forderte diese zur Rückzahlung der Abgeltungszahlung auf. Die Vermieterin erhob die Einrede der Verjährung.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Mieters hin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Klage überwiegend stattgegeben. Hiergegen wandte sich die Vermieterin mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Hintergrund
Nach der inzwischen ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine Klausel in Mietverträgen unwirksam, die dem Mieter die Art und Weise der Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses vorgibt. Ein derartiges Diktat liegt auch dann vor, wenn der Mieter nicht berechtigt ist, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart der Schönheitsreparaturen abzuweichen. Die Schönheitsreparaturklausel war daher unwirksam. Das war zwischen den Parteien auch unstreitig.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Jahres, in welchem der Anspruchsberechtigte Kenntnis vom Bestehen seines Anspruchs und vom Anspruchsgegner erhält.
Im Bereich des Mietrechts ist jedoch neben der regelmäßigen Verjährungsfrist zusätzlich § 548 BGB im Blick zu behalten. Gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf die Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Maßgeblich ist die Beendigung des Mietverhältnisses, nicht die Herausgabe der Mietsache. Dies kann bei einem langen Räumungsrechtsstreit durchaus dazu führen, dass zum Zeitpunkt der Herausgabe der Mietsache etwaige Ansprüche des Mieters bereits verjährt sind.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 30.10.1984 (VIII ARZ 1/84) darf der Vermieter es ablehnen, dass der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter diese in den Mieträumen noch durchführt, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgrund geplanter Umbaumaßnahmen sinnlos wäre. In einem solchen Fall ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Vermieter berechtigt, vom Mieter einen Abgeltungsbetrag in Höhe der Summe zu verlangen, den der Mieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen.
Die Entscheidung des BGH
Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und wies die Berufung des Mieters gegen das Urteil des Amtsgerichts zurück. Zur Begründung führte der Senat aus, der durch den Mieter geltend gemachte Anspruch sei zum Zeitpunkt der Klageerhebung bereits verjährt gewesen. Einschlägig sei nicht die regelmäßige Verjährungsfrist, sondern die in § 548 Abs. 2 BGB geregelte kurze Verjährungsfrist.
Auch wenn der Mieter die Rückzahlung eines irrtümlich geleisteten Abgeltungsbetrages vom Vermieter verlange, handele es sich um geleistete Aufwendungen auf die Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB. Denn es sei nicht einzusehen, warum ein Mieter, der irrtümlich renoviert hat, anders behandelt werden soll als ein Mieter, der statt der Durchführung von Renovierungsarbeiten einen Geldbetrag geleistet hat.
Anmerkung
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist zuzustimmen. Bereits mit Urteil vom 04.05.2011 (Aktenzeichen VIII ZR 195/10) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass für Ersatzansprüche des Mieters wegen irrtümlich durchgeführter Schönheitsreparaturen die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gilt. Es kann in der Tat keinen Unterschied machen, ob man streicht oder zahlt.