Schriftform-Rettungsklauseln: Stand der Dinge
Einleitung
Die Geschichte sogenannter Schriftform-Rettungsklauseln ist fast so alt wie das Schriftformerfordernis selbst. In verschiedenen Facetten wird versucht, mit Klauseln in den Mietverträgen etwaige Schriftformmängel zu heilen. Oft wird vereinbart, dass Schriftformmängel die Vertragspartner nicht zur Kündigung berechtigen und die Parteien verpflichtet sind, entsprechende Nachträge in Schriftform zu schaffen.
Rechtslage
Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes gibt es zu dieser Frage nicht, allerdings liegen rechtskräftige Entscheidungen von Oberlandesgerichten vor, die entsprechende Klauseln für wirksam und die Kündigung unter Berufung auf die Schriftformmängel für unzulässig halten.
1. KG Berlin (Urteil vom 13.11.2006, Az. 8 U 51/06)
2. OLG Düsseldorf (Beschluss vom 11.05.2004, Az. 24 U 264/03)
3. OLG Köln (Urteil vom 23.09.2005, Az. 1 U 43/04)
4. OLG Naumburg (Urteil vom 26.07.2012, Az. 9 U 38/12)
Dagegen wird unter den mietrechtlichen Kommentatoren in der einschlägigen Literatur ganz überwiegend vertreten, dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zwingendes Recht sei, das nicht durch Parteivereinbarungen abgeändert werden könne. Diese Position ist auch absolut einleuchtend, denn es geht bei der Einhaltung der Schriftform ausschließlich darum, den potenziellen Erwerber, der beim Kauf der Mietsache in das Mietverhältnis eintritt, (vor Überraschungen) zu schützen.
Dieser überwiegenden Literaturmeinung haben sich inzwischen das OLG Rostock (Urteil vom 10.07.2008, Az. 3 U 108/07) und das OLG Düsseldorf (Urteil vom 29.11.2012, Az. 10 U 34/12) angeschlossen.
Anmerkung/Empfehlung
Natürlich wird man bei Vertragsschluss eine wie auch immer geartete Schriftform-Heilungsklausel vorsorglich einfügen müssen. Allerdings sollte dem Verwender bewusst sein oder bewusst gemacht werden, dass bis zu einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes keine Rechtssicherheit besteht. Unter diesem Vorbehalt kann die nachfolgende Klausel derzeit lediglich als „qualifizierter Versuchsballon“ bewertet werden.
„Die Parteien verpflichten sich bereits jetzt, eventuelle Änderungen des Vertrages unter Bezugnahme auf die Mietvertragsurkunde schriftlich zu fixieren und beidseitig zeitnah zu unterzeichnen.
Den Vertragsparteien ist insbesondere das gesetzliche Schriftformerfordernis der §§ 126, 550, 578 BGB bekannt. Sie verpflichten sich, auf Verlangen der anderen Vertragspartei alle Handlungen vorzunehmen und abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.“