Der erteilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung vorbehalten, bei Verkauf von Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen. Wurde eine Sondernutzungsfläche dann zum „Außenstellplatz“ bestimmt, darf sie nicht zu einer Terrasse umgebaut werden.
Sachverhalt
In der Teilungserklärung hatte sich die teilende Eigentümerin die Einräumung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Außenstellplätzen sowie die Ausgestaltung des Nutzungsrechtes dieser Flächen vorbehalten. Die übrigen Wohnungseigentümer wurden insoweit von der Nutzung der betroffenen Flächen ausgeschlossen. Sodann bestimmte die teilende Eigentümerin die Flächen Nr. 11 und 12 als Garten- und Terrassenfläche sowie die Fläche Nr. 13 als Stellplatz und änderte unter Bezugnahme auf die Ermächtigung die Teilungserklärung. Anschließend veräußerte die teilende Eigentümerin eine Sondereigentumseinheit und ordnete dieser die Flächen 11, 12 und 13 zu.
Der Erwerber errichtete auf sämtlichen Sondernutzungsflächen eine Holzterrasse und grenzte diese – wie es in der Teilungserklärung für Garten- und Terrassenflächen erlaubt war – durch Pflanzkästen ab. Ein anderer Wohnungseigentümer verlangte, dass der Beklagte die Terrasse beseitigt und den früheren Zustand wiederherstellt. Die Klage blieb vor dem Amtsgericht und dem Landgericht ohne Erfolg. Aus diesem Grund wandte sich der Kläger mit der Revision an den BGH.
Hintergrund
Es ist inzwischen allgemein anerkannt und durch die höchstrichterliche Rechtsprechung abgesegnet, dass der teilende Eigentümer sich das Recht vorbehalten darf, an bestimmten Flächen Sondernutzungsrechte zu bilden und auch deren Inhalt näher zu bestimmen. Voraussetzung hierfür ist, dass sowohl in den Kaufverträgen mit Erwerbern als auch in der Teilungserklärung die betroffenen Flächen eindeutig bestimmt sind.
Sondernutzungsrechte betreffen nicht das Sondereigentum, sondern das gemeinschaftliche Eigentum. Aus diesem Grund ist jederzeit genau zu prüfen, ob die tatsächlich ausgeübte Nutzung von dem eingeräumten Sondernutzungsrecht gedeckt ist. Ist dies nicht der Fall, kann Unterlassung der Nutzung bzw. Beseitigung von vorgenommenen Veränderungen gefordert werden.
Die Entscheidung des BGH
Die Revision hatte zum Teil Erfolg.
Insoweit der Kläger eine Beseitigung der Terrassenanlage auch für die Flächen Nr. 11 und 12, die als Garten- und Terrassenflächen deklariert worden waren, verlangt hatte, war die Revision erfolglos. Denn hier hielt sich das Nutzungsverhalten des Erwerbers im Rahmen des ihm eingeräumten Sondernutzungsrechtes.
Anders lag der Fall jedoch bei der Fläche Nr. 13, die als Stellplatz gewidmet war. Hier hielt sich die tatsächliche Nutzung als Terrasse nicht mehr im Rahmen des eingeräumten Sondernutzungsrechtes. Der klagende Miteigentümer durfte daher Unterlassung und Beseitigung verlangen.
Anmerkung
Insofern ein Nutzungsrecht aufgrund eines Vorbehaltes durch den teilenden Eigentümer eingeräumt wurde, ist zunächst immer zu prüfen, ob dieser Vorbehalt ausreichend bestimmt ist. Fehlt es an einer hinreichenden Bestimmbarkeit, so schlägt im Zweifel die Einräumung des Sondernutzungsrechtes fehl.
Ist von einer wirksamen Einräumung des Sondernutzungsrechtes auszugehen, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob sich die tatsächliche Nutzung im Rahmen des eingeräumten Sondernutzungsrechtes bewegt. Im vorliegenden Fall hat der Bundesgerichtshof sehr gut herausgearbeitet, dass dies bei der Nutzung eines Stellplatzes als Terrasse nicht der Fall ist.