Sachverhalt
Eine Teilungserklärung wies folgende Regelungen auf:
㤠2 Gegenstand des Sondereigentums.
[…] zum Sondereigentum gehören […]
4. die Innen- und Außentüren, sowie sämtliche Fenster- und Wandverglasungen der im Sondereigentum stehenden Räume […].
§ 7 Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten.
[…] die Behebung von Schäden an Flächen des Sondereigentums (z.B. Tür- und Fensterflächen einschließlich Tür- und Fensterrahmen u. ä.), die an das gemeinschaftliche Eigentum angrenzen, obliegt ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem jeweiligen Eigentümer.“
Der Antragsteller ist Eigentümer einer Wohnung, die in Schlaf- und Wohnzimmer jeweils über eine Kombination aus einer Balkontür und einem damit verbundenen Fenster verfügt. Die gesamte Konstruktion war marode, weshalb er die Gemeinschaft auf Austausch in Anspruch nahm. Diese war jedoch der Auffassung, nach der Gemeinschaftsordnung sei der Antragsteller selbst für die Instandsetzung der Fenster und Türelemente verantwortlich. Sie berief sich hierfür auf die Regelungen der Gemeinschaftsordnung.
Der Antragsteller, der diese Regelungen für nichtig hält, wandte sich daraufhin an das Gericht. Sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht wurden seine Anträge zurückgewiesen. Hiergegen richtete sich seine sofortige weitere Beschwerde (noch nach altem Verfahrensrecht!).
Die Entscheidung
Das Oberlandesgericht Karlsruhe weist auch die sofortige weitere Beschwerde zurück. Es führte zunächst aus, dass zwar die Zuordnung der Außentüren und Fenster zum Sondereigentum in § 2 Ziffer 2.4 der Teilungserklärung in der Tat nichtig sei. Denn bei diesen Gegenständen handele es sich um zwingendes Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG. Dies führe jedoch nicht zwangsläufig zur Nichtigkeit auch der in § 7 geregelten Instandhaltungspflicht. Denn die fehlgeschlagene Regelung in § 2 Ziffer 2.4 der Teilungserklärung könne gemäß § 140 BGB in eine Überwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für diese Bauteile auf den jeweiligen Wohnungseigentümer umgedeutet werden. Dies sei möglich, da diese Regelung offenbar in erster Linie die Zielsetzung verfolge, den jeweiligen Sondereigentümer für Kosten derjenigen Bauelemente heranzuziehen, die seinem alleinigen Zugriff unterliegen.
Stellungnahme
Der Entscheidung des Oberlandesgerichts ist voll und ganz zuzustimmen. In der Regel geht es Wohnungseigentümern bei der Zuordnung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum nicht so sehr um die Klärung der Eigentümerstellung, sondern vielmehr um die Klärung der Frage, wer die Kosten der Instandhaltung und des Betriebes zu tragen hat oder wer die Bestandteile nutzen darf. Da es gemäß § 140 BGB in allererster Linie auf den wirklichen Willen der Beteiligten ankommt, ist daher Raum für eine Umdeutung dieser Zuordnung. Die Umdeutung in eine Instandhaltungslast (oder auch ein Sondernutzungsrecht) liegt daher am nächsten.