Wird bei einer Öffnung des Erdreiches vor dem gemeinschaftlichen bereits mehr als 40 Jahre alten Gebäude festgestellt, dass einzelne Tonrohre gebrochen sind und eine Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden ist, so ist eine Auftragserteilung an der Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten durch Verlegung einer Drainage und einer Außenisolierung des Kellermauerwerks durch die Notgeschäftsführung des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht gedeckt.
Sachverhalt
Nachdem es in der Wohnungseigentumsanlage zu Feuchtigkeitseintritten im Keller kam, wurden Bodenaushubarbeiten durchgeführt. Hierbei stellte der Verwalter fest, dass Abflussrohre beschädigt waren, sodass Abwasser ins Erdreich entweichen konnte. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass die Abdichtung der Kelleraußenwände nicht mehr vorhanden war. Der Verwalter beauftragte darauf hin noch vor Ort den Unternehmer mit dem Verlegen neuer Abwasserleitungen, dem Anbringen einer Drainage und der Herstellung einer Kelleraußenwandabdichtung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nahm daraufhin den Verwalter auf Schadenersatz in Höhe des Werklohns in Anspruch.
Hintergrund
Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen.
Ein dringender Fall im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG liegt nach herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur dann vor, wenn zur Durchführung einer Maßnahme eine Eigentümerversammlung notfalls unter Verkürzung der Ladungsfristen nicht mehr durchgeführt werden kann und auch provisorische Maßnahmen keinen Erfolg versprechen.
Die Entscheidung des OLG
Das Oberlandesgericht gab der Wohnungseigentümergemeinschaft recht. Es vertrat die Auffassung, ein Fall der sogenannten Notgeschäftsführung liege nicht vor. Der Verwalter sei durchaus in der Lage gewesen, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Ebenso wäre es möglich gewesen, die Leckagen zunächst einmal provisorisch zu sichern, bis eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft getroffen wurde.
Anmerkungen
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm zeigt wieder einmal, wie hoch die Haftungsrisiken des Verwalters sind, wenn er selbstständig Instandsetzungsmaßnahmen beauftragt. Folgt man der Begründung des Oberlandesgerichts Hamm, so können die Fälle der Notgeschäftsführung wirklich nur den absoluten Ausnahmefall darstellen. Wann immer es dem Verwalter möglich ist, zunächst einmal nur Sicherungsmaßnahmen auszuführen, ist ihm dringend dazu zu raten.
Das Oberlandesgericht Hamm äußerte sich selbstverständlich auch zur Höhe des Schadenersatzanspruches. Insoweit führte es aus, dass der Schaden der Eigentümergemeinschaft zunächst einmal in dem kompletten für die Werkleistung aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommenen Betrag bestehe. Hierauf müsse sich die Eigentümergemeinschaft nur dasjenige anrechnen lassen, was sie selbst im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hätte beschließen müssen. Mit anderen Worten besteht der zugesprochene Schaden der Eigentümergemeinschaft in der Differenz zwischen den durch den Verwalter beauftragten Kosten und den Kosten einer gerade noch zulässigen Minimallösung seitens der Wohnungseigentümer.