Bei Vorliegen einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel müssen alle Dübellöcher verschlossen werden. Der Mieter muss nicht nur einzelne bunt gestrichene Wände, sondern – wegen der notwendigen Einheitlichkeit der Farbgebung – auch alle übrigen Wände neu streichen.
Sachverhalt
Zwischen Vermieter und Mieter bestand ein Mietverhältnis. Die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel war wirksam.
Der Mieter hatte einzelne Wände der Wohnung mit einer auffälligen bunten Farbe versehen. Zudem hatte er in überschaubarer Anzahl Dübellöcher gebohrt.
Der Vermieter verlangte bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der Mieter wollte lediglich die bunt gestrichenen Wände weiß streichen und sah sich zum Verschluss der Dübellöcher nicht verpflichtet. Es kam zur Klage.
Hintergrund
Schönheitsreparaturen sind in § 28 Abs. 4 Satz 2 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Danach umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Schönheitsreparaturen lassen sich ferner dadurch eingrenzen, dass in § 538 BGB geregelt ist, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat, die auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückgeführt werden können. Mit anderen Worten, schuldet der Mieter wegen Verschlechterungen der Mietsache dann Schadenersatz, wenn diese auf nicht vertragsgemäßen Gebrauch zurückgeführt werden können.
Schönheitsreparaturen können dann im Umkehrschluss nur die Beseitigung der Folgen vertragsgemäßen Gebrauches meinen.
Wenn es um die Beseitigung von Dübellöchern geht, entspricht es absolut herrschender Auffassung, dass das Anbringen von Dübellöchern in einem üblichen Umfang vertragsgemäßem Gebrauch entspricht. Nicht mehr vertragsgemäß sollen hingegen „übermäßig viele“ Dübellöcher sein (Beispiel: Leiterregal an der Wand).
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass ein Mieter, der die Wände in seiner Wohnung mit unüblichen Farben versehen hat und diese bei Ende des Mietverhältnisses nicht beseitigt, dem Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet ist.
Das Amtsgericht Pankow/Weißensee hatte sich nunmehr mit der Frage auseinanderzusetzen, ob eine Renovierungspflicht in derartigen Fällen auch für die nicht auffällig gestrichenen Wände besteht, wenn anderenfalls Farbunterschiede verblieben.
Entscheidung
Das Amtsgericht gab der Vermieterin Recht.
Hinsichtlich der zu verschließenden Dübellöcher führte das Gericht zunächst aus, dass aufgrund der Anzahl der Dübellöcher von einem vertragsgemäßen Gebrauch auszugehen sei und deshalb die Schönheitsreparaturenpflicht zum Tragen komme. In diesem Fall stelle das Verschließen aller Dübellöcher die notwendige Begleitarbeit für das Streichen und Tapezieren dar. Der Mieter sei auch verpflichtet, alle Wände zu streichen, denn er schulde einen einheitlichen Farbton an Wänden und Decken. Ein solcher bestünde nicht, wenn nur die vorher in auffälliger Farbe gestrichenen Wände neu gestrichen werden.
Anmerkung
Die Auffassung des Amtsgerichts ist durchaus vertretbar. Die Entscheidung kann daher zur Stärkung einer Argumentation herangezogen werden. In seiner Entscheidung zur Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung unüblicher Farben hat der Bundesgerichtshof darauf abgestellt, dass eine Mehrzahl der Mietinteressenten eine kräftige Farbwahl nicht akzeptieren würde. Diesen Gedanken kann man durchaus für Farbunterschiede zwischen frisch gestrichenen und bereits etwas vergilbten Wänden übertragen. Allerdings dürfte dies nur für die Wände innerhalb eines Zimmers und eher nicht für alle Wände in der Wohnung gelten.