Das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen soll nun doch kommen. Hierauf haben sich die Regierungsparteien in Berlin (SPD und CDU) im Rahmen einer Klausurtagung des Senats geeinigt.
Der Erlass einer sog. „Umwandlungsverbotsverordnung“ für Berlin war schon seit Längerem im Gespräch. Bisher konnten sich die regierenden Parteien hierauf nicht verständigen. Dies ist nun anders; die Umsetzung der Regelung ist wohl nur noch eine Frage der Zeit.
Was wird passieren?
Künftig wird es bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erforderlich sein, eine Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes einzuholen. Die Umwandlung ist also nicht generell verboten, sondern steht unter einem Genehmigungsvorbehalt.
Das Umwandlungsverbot wird nicht flächendeckend für ganz Berlin gelten, sondern kann nur in sog. sozialen Erhaltungsgebieten gem. § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB angewandt werden. Bislang gibt es in ganz Berlin 21 solcher sog. Milieuschutzgebiete.
Nach den Vorstellungen des Senats stellt das Umwandlungsverbot ein weiteres Instrumentarium dar, um steigende Mieten und die Verdrängung sozial Schwacher aus besonders belasteten Stadtgebieten zu verhindern. Ob dieses Mittel neben dem kürzlich verabschiedeten Zweckentfremdungsverbot und der Mietpreisbremse/Kappungsgrenze zum versprochenen Erfolg führen wird, wird sich zeigen. Bislang bestehen zumindest erhebliche Zweifel.
Der genaue Text der Umwandlungsverbotsverordnung soll vorbereitet sein, ist jedoch noch nicht veröffentlicht. Es kann deshalb auch noch nicht mit Gewissheit gesagt werden, unter welchen Bedingungen die Genehmigung von der zuständigen Behörde erteilt werden muss. Nach den Vorgaben des § 172 BauGB wäre die Genehmigung in jedem Fall zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist, was sicherlich im Einzelfall nachzuweisen wäre. Des Weiteren müsste die Genehmigung in folgenden Fällen erteilt werden:
- Wohnungseigentum/Teileigentum soll zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden.
- Wohnungseigentum/Teileigentum soll zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden. Es ist bereits zugunsten Dritter vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch auf Übertragung von Wohnungseigentum/Teileigentum eingetragen.
- Das fragliche Gebäude wird zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt.
- Der Eigentümer verpflichtet sich, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.
In jedem Fall stellt das Umwandlungsverbot eine Regelung i. S. d. § 135 BGB dar, also ein sog. gesetzliches relatives Verfügungsverbot. Dies wiederum bedeutet, dass Verfügungen, die unter Verstoß gegen dieses Verbot erfolgen, gegenüber denjenigen Personen, die durch das Verbot geschützt werden sollen, unwirksam sind.
Wann genau das Umwandlungsverbot in Berlin in Kraft tritt, kann noch nicht zuverlässig ausgesagt werden. Hierfür sind noch formelle Senatsbeschlüsse erforderlich. Dennoch ist mit einer relativ kurzfristigen Umsetzung zu rechnen, da nach unseren Kenntnissen der Entwurfstext bereits vorliegt.
Was kann noch getan werden?
Eigentümern von Mehrfamilienhäusern in Erhaltungsgebieten, die mit dem Gedanken spielen, Wohnungseigentum zu bilden, ist deshalb zu raten, schnellstmöglich die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu betreiben, sodass die Umwandlung vor dem formellen Inkrafttreten des Umwandlungsverbots abgeschlossen ist. Es ist nicht davon auszugehen, dass das Umwandlungsverbot Rückwirkungstatbestände aufstellt; hiergegen bestünden jedenfalls erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken.
Ob es ausreicht, lediglich einen Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. grundbuchrechtliche Teilung zu stellen, oder ob diese Maßnahmen bereits vor Geltung der Umwandlungsverbotsverordnung abgeschlossen sein müssen, kann hingegen noch nicht mit Gewissheit gesagt werden. Denkbar sind beispielsweise Fallkonstellationen, in denen entsprechende Anträge bei dem Bezirksamt/Grundbuchamt gestellt werden, diese dort aber längere Zeit unbearbeitet liegen bleiben, bis das Umwandlungsverbot in Kraft tritt. Ob die Verbotsverordnung für diese Fälle eine Regelung vorsieht oder Übergangsbestimmungen bereithält, bleibt abzuwarten. Eigentümern ist in jedem Fall anzuraten, dafür zu sorgen, dass alle Unterlagen, die zur Bearbeitung der Anträge erforderlich sind, den zuständigen Ämtern vollständig vorliegen, also „Entscheidungsreife“ vor Erlass der Umwandlungsverbotsverordnung geschaffen wird.
Auf der sicheren Seite befindet sich derjenige, dem
- die Abgeschlossenheit durch die Bauaufsicht bescheinigt wurde und
- die Vorlage der vollständigen Unterlagen zur Teilung beim zuständigen Grundbuchamt (Antrag auf Teilung nach WEG) gelingt.
Darüber hinaus zeigen Erfahrungen in Hamburg und München, dass in Einzelfällen Eigentümer mit Behörden auch sog. Abwendungsvereinbarungen geschlossen haben, wonach die Aufteilung trotz Umwandlungsverbot ermöglicht wurde, wenn sich der Eigentümer im Gegenzug verpflichtet hat, bestimmte Mietpreisobergrenzen innerhalb eines gewissen Zeitraums nicht zu überschreiten.
Ob diese Praxis in den Berliner Bezirken ebenfalls angewandt werden wird, bleibt allerdings abzuwarten.
Wie im Einzelfall vorzugehen ist, erläutern wir Ihnen gern persönlich. Insbesondere in den Bezirken Prenzlauer Berg und Pankow, aber auch Berlin-Mitte sowie Friedrichshain sind wir gern Ihr Ansprechpartner zu dem vorstehend beschriebenen Themenkomplex.