Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nach Widerruf einer zuvor erteilten Untervermietungserlaubnis nicht wegen einer hieraus resultierenden unerlaubten Untervermietung kündigen, wenn der Mieter in Form eines Räumungsprozesses gegen den Untermieter darum bemüht ist, das bestehende Untermietverhältnis zügig zu beenden.
Sachverhalt
Der Beklagte mietete von dem Rechtsvorgänger der Klägerin im Jahr 1999 eine Wohnung in Berlin an. Im Mietvertrag war vereinbart: „Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden.“
Der Beklagte überließ die Wohnung daraufhin im Rahmen eines Untermietverhältnisses Dritten. 2010 erwarb die Klägerin an der Wohnung das Eigentum. Im Dezember 2011 widerrief sie dann die bestehende Untervermietungserlaubnis. Zugleich kündigte sie das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten wegen einer nunmehr bestehenden unerlaubten Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte aufgrund einer von ihm ausgesprochenen Kündigung gegenüber seinen Untermietern bereits einen Räumungsprozess gegen diese. Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung in Anspruch.
Hintergrund
Das Gesetz sieht ein Verbot der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters vor. Eine trotzdem durchgeführte Untervermietung stellt eine Pflichtverletzung des Mieters dar, die nach Abmahnung des Vermieters bei Fortsetzung in der Regel zu einer fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat die Räumungsklage der Klägerin zurückgewiesen. Nach Auffassung des BGH habe der Beklagte alles ihm Zumutbare getan, um das bestehende Untermietverhältnis zu beenden. Im Anschluss an seine Kündigung habe er einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um das bestehende Untermietverhältnis zu beenden und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen.
Anmerkung
Grundsätzlich bestätigt der BGH noch einmal, dass eine erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen werden kann, sofern ein wichtiger Grund vorliegt oder aber die Widerrufsmöglichkeit vertraglich vereinbart wurde.
In der Praxis kann bei Prüfung einer möglichen Vertragsbeendigung aufgrund einer fortdauernden Pflichtverletzung des Mieters nicht mehr ausschließlich darauf abgestellt werden, ob dieser objektiv das Untermietverhältnis fortdauern lässt. Vielmehr bedarf es einer Einzelfallbewertung, ob der Mieter alles ihm Mögliche unternommen hat, um die bestehende Pflichtverletzung kurzfristig einem Ende zuzuführen.