Dass die Mietpreisbremse kommt, steht fest. Es geht nun darum, dass im Gesetzgebungsverfahren die Verabredungen aus dem Koalitionsvertrag umgesetzt werden. Das scheint nur bedingt der Fall zu sein. An zwei wesentlichen Inhalten soll dies dargestellt werden:
Teil 1 - Die Begrenzung der Wiedervermietungsmieten auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete
Bei einer Wiedervermietung darf die neue Miete in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10 % erreichen.
Eine Abweichung zum Wortlaut des Koalitionsvertrages zeichnet sich insofern ab, als dass der angespannte Wohnungsmarkt nicht nachgewiesen werden muss, sondern eine bloße Gefährdung ausreichen könnte. Damit ist die praktische Ausweitung der betroffenen Gebiete größer als bisher angenommen.
Die Bundesländer können durch Verordnung festlegen, dass ein kritisches Versorgungsgebiet im Sinne dieses Gesetzes vorliegt. Wenn der sehr weit gefasste Begriff des angespannten Wohnungsmarktes tatsächlich zum Gesetzestext wird, werden die Bundesländer eingeladen sein, eine entsprechende Verordnung zu erlassen. Derzeit ist es jedoch noch Spekulation, welchen genauen Rahmen der Bundesgesetzgeber für den Erlass einer solchen Verordnung setzt. Die Verordnungen sollen auf jeweils fünf Jahre befristet werden.
An der gesetzlichen Neuregelung ist insbesondere bedenklich, dass die Anlehnung an die Kappungsgrenze vollzogen wird, weil – anders als bei der Beschränkung der Mietsteigerung in einem bestehenden Mietverhältnis – in die Privatautonomie der Vertragsparteien bei einem Neuvertragsabschluss eingegriffen wird.
Leider ist die Verabredung aus dem Koalitionsvertrag, dass die Wiedervermietungsbegrenzung an einen Maßnahmeplan zur Behebung der angespannten Wohnmarktsituation gekoppelt ist, nicht eingehalten worden. Auch aus diesem Grund setzt sich die Neuregelung verfassungsrechtlichen Bedenken aus.
Die gesetzliche Neuregelung stellt ausdrücklich klar, dass die zuvor erzielte Miete Bestandsschutz genießt. Dies gilt auch dann, wenn die zuvor vereinbarte Miete höher als die zulässige Miete nach den oben genannten Kriterien gewesen sein sollte. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine durch Beendigung des Mietverhältnisses freigewordene Wohnung unterhalb der zuletzt vereinbarten Miete zu vermieten. Allerdings sollen Mieterhöhungen, die mit dem Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, unberücksichtigt bleiben. Damit soll versucht werden, Umgehungen zu vermeiden.
Teil 2 - Keine Begrenzung für Erstvermietungen nach Neubau
Die Erstvermietung nach einem Neubau soll nicht mietpreislich begrenzt werden. Nach dem Referentenentwurf soll die Miete nach einer Erstvermietung nur dann die Erstmiete übersteigen dürfen, wenn zwischenzeitlich die ortsübliche Vergleichsmiete auf mehr als 90 % der Erstmiete gestiegen ist. Diese Regelung ist höchst problematisch, da die Ermittlung dieser ortsüblichen Vergleichsmiete sehr unterschiedlich ausfallen kann. Diese Unsicherheit gefährdet die Kalkulierbarkeit des Ertrages eines Neubaus erheblich.