Auch eine vom Vermieter vorab erteilte Untervermietungserlaubnis berechtigt den Mieter nicht zur Überlassung der Wohnung an Touristen.
Sachverhalt
Der Beklagte ist Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten. Bereits vorab erbat der Beklagte von seiner damaligen Vermieterin die Genehmigung zur Untervermietung. Grund sei, dass er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende für einen Besuch seiner Tochter nutze; deshalb wolle er die Wohnung zeitweise untervermieten. Die Vermieterin erteilte dem Mieter daraufhin eine Genehmigung zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ der gewünschten Untermieter. Ferner gab die Vermieterin dem Beklagten auf, den jeweiligen Untermietern Postvollmacht zur Entgegennahme von Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlagen etc. zu erteilen.
Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung für Touristen an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte hierauf, dass die Vermietung an Touristen von der erteilten Untervermietungsgenehmigung umfasst sei. Die Kläger mahnten diesen daraufhin nochmals ab. Im Anschluss war das Angebot des Beklagten mehrfach erneut im Internet abrufbar. Daraufhin kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß.
Entscheidung
Die Revision der Kläger hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt gewesen sei. Das Berufungsgericht habe bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis außer Acht gelassen, dass sich die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheide und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst sei. Erschwerend käme hinzu, dass die Vermieterin vom Beklagten verlangt habe, den Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Hieraus sei erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf eine Erlaubnis für eine Untervermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion in der Regel nicht hätten wahrnehmen können.
Praxishinweis
Auch diese Entscheidung – in Ergänzung zu der Entscheidung vom 04.12.2013 (Az. VIII ZR 5/13) – ist für Vermieter von Wohnraum in den Bezirken Prenzlauer Berg nebst Weißensee sowie Pankow und Friedrichshain von Relevanz.
Erneut bestätigt der für die Wohnraummiete zuständige 8. Zivilsenat, dass eine Untervermietung ohne entsprechende vermieterseitige Erlaubnis eine Pflichtverletzung darstellt, die zur fristlosen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses führen kann. Die Bewertung einer solchen Untervermietungserlaubnis bedarf einer Einzelfallbewertung.