Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks, die Beklagte ist die Immobilienmaklerin. Im Februar 2022 wandte sich der Kläger zur Vermarktung seiner Immobilie an die Beklagte. Daraufhin schlossen die Parteien am 02.03.2022 einen „Alleinauftrag eines Immobilienverkäufers“ (nachfolgend Maklervertrag genannt), in dem die Beklagte beauftragt wurde, Kaufinteressenten nachzuweisen bzw. den Abschluss eines Kaufvertrags für das Objekt zu vermitteln. Der Auftrag galt für 12 Monate. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Beklagten war im Vertrag unter anderem folgende Bestimmung enthalten:
„6. Aufwendungsersatz: Die Vergütung des Auftragnehmers für seine Nachweis- und Vermittlungstätigkeit ist erfolgsabhängig und begründet somit regelmäßig keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Nur für den Fall, dass der Auftraggeber die weitere Vertragsdurchführung durch eine generelle Aufgabe der Verkaufsabsicht unmöglich macht oder in schuldhafter Weise die Verkaufsvermittlung unzumutbar erschwert, hat er im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen dem Auftragnehmer dessen konkrete Aufwendungen für diesen Auftrag zu ersetzen. Zu diesen konkreten Aufwendungen des Auftragnehmers gehören insbesondere, jedoch nicht abschließend, die nachgewiesenen Kosten für eigenes Personal, anteilige Bürokosten und Leistungen Dritter einschließlich der Fremdkosten, die dem Auftragnehmer im Zusammenhang mit dem Auftragsabschluss und der Auftragsdurchführung entstehen."
Der Angebotspreis für das Haus betrug 695.000,00 €. In seiner E‑Mail vom 28.06.2022 teilte der Kläger der Beklagten mit, dass sich bei ihm unerwartete Anforderungen ergeben hätten, die einen kurzfristigen Hausverkauf unmöglich machten. Derzeit sei nicht abzuschätzen, welche Verzögerungen daraus resultieren würden; andernfalls wäre der Zeitraum ein potenzielles Verhandlungsthema. Der Kläger dankte in der E-Mail der Beklagten für ihre Beratung und teilte mit, dass er gern wieder auf sie zukommen würde, sobald sich eine veränderte Situation ergäbe. Am 15.07.2022 stellte die Beklagte dem Kläger daraufhin eine Rechnung über 6.000,00 € aus. Der Rechnungsbetrag setzt sich zusammen aus Personal-, Büro- und Verwaltungskosten, die angefallen sind. Der Kläger beglich am 09.09.2022 den an die Beklagte gerichteten Rechnungsbetrag, da er grundsätzlich von einer Zahlungsverpflichtung ausging. Nach einer rechtlichen Beratung forderte er eine Rückzahlung von 6.000,00 €, da er nicht zur Zahlung verpflichtet gewesen sei.
Hat der Kläger gegen die Beklagte Anspruch auf Rückzahlung?
Die Vereinbarung einer Verpflichtung zur Zahlung von Aufwendungsersatz durch den Auftraggeber für den Fall der Aufgabe seiner Verkaufsabsicht in AGB des Maklers ist unwirksam, soweit dadurch nicht nur eine Ersatzpflicht für die konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags verursachten Kosten begründet wird, sondern auch die Verpflichtung zur Zahlung von Gemeinkosten (hier: anteilige Bürokosten).
Der Kläger hat somit Anspruch auf Rückzahlung.