Leitsatz Nr. 3
Erstrebt ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine Vergleichssumme, kann der Vergleich durch zustimmenden Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung zustande kommen.
Sachverhalt
Nachdem ein Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum dadurch erlitt, dass ein Wasserschaden im Bereich des Gemeinschaftseigentums die Wohnung zeitweise unbewohnbar und sanierungsbedürftig gemacht hatte, machte er seine Schäden gegenüber der WEG geltend.
In einer WEG-Versammlung stimmten die Wohnungseigentümer mehrheitlich für den Antrag des Versammlungsleiters, dem geschädigten Eigentümer pauschal 3.000,00 EUR (von geltend gemachten ca. 5.000,00 EUR) zu zahlen.
Das Landgericht hatte bereits aus prozessualen Gründen die Klage – gerichtet auf Zahlung von 3.000,00 EUR – abgewiesen.
Entscheidung
Der BGH hat festgestellt, dass das Begehren bzw. das Angebot eines Wohnungseigentümers, eine bestimmte Vergleichssumme zu erhalten, durch einen Mehrheitsbeschluss der WEG wirksam angenommen werden könne und mit der Beschlussfassung ein Vergleich zustande kommen würde.
Anmerkung
Die Entscheidung bricht mit der Dogmatik des Binnenrechts der Gemeinschaft, wonach die Beschlussfassung als interne Meinungsbildung ein rechtliches Nullum darstellt und nicht sofort, also nicht ohne Umsetzungsakt, eine Rechtswirkung auslösen kann. Der BGH scheint aus Praktikabilitätsgründen eine Ausnahme zu machen, wenn der antragende Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend ist; in diesem Fall meint der BGH, von einer stillschweigenden Annahme des Antrags durch den Beschluss ausgehen zu können.
Diese Sichtweise eröffnet der Gemeinschaft Spielräume, wenn sie über unklare Verhältnisse schnell eine Übereinkunft mit einem oder auch mehreren Miteigentümern schließen will.
Voraussetzung ist jedoch, dass ein Antrag (= Bereitschaft) des Miteigentümers vorliegt. In der hiesigen Fallkonstellation war es ausreichend, dass der Versammlungsleiter einen Beschluss formulierte, nachdem der Miteigentümer seine grundsätzliche Bereitschaft signalisiert hatte.
Für die Praxis bedeutet das, dass der Versammlungsleiter einen Vergleichsschluss in etwa so einleiten könnte:
„Auf Vorschlag des Miteigentümers X wird beschlossen, dem Miteigentümer X wegen der Schäden aus dem Schadensereignis ... vom ... abschließend ... EUR zu zahlen.“
Der BGH hat die Frage offenlassen müssen, welche Folge eine Beschlussanfechtung für den Vergleich hätte. Den Vergleich kann eine Beschlussanfechtung ohne weiteres nicht mehr aus der Welt schaffen.