Sachverhalt
Zwischen den Parteien bestand ein Hausverwaltungsvertrag über etwa 50 Wohnungen auf mehreren Grundstücken in Hamburg. Vertraglich war eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Jahresende vorgesehen.
Ende November 2008 verkaufte der Eigentümer die Grundstücke. Im notariellen Kaufvertrag sicherte er der Käuferin zu, dass keine Dienstverträge bestehen. Kurz darauf kündigte er den Hausverwaltervertrag außerordentlich zum Jahresende 2008.
Die Hausverwaltung widersprach dem und bot mehrfach vergeblich weitere Leistungen an. Außerdem erklärte sie sich bereit, das Vertragsverhältnis mit der Käuferin fortzusetzen oder gegen eine Entschädigung einvernehmlich aufzuheben. Auf sämtliche Vorschläge ging der Eigentümer nicht ein. Deshalb klagte die Verwaltung das Honorar für 2009 abzüglich ersparter Aufwendungen ein.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und seine Entscheidung damit begründet, dass ein zur fristlosen Kündigung berechtigter wichtiger Grund mit der Veräußerung des Grundstückes vorliege. Hiergegen richtet sich die Berufung der Hausverwaltung.
Die Entscheidung
Das Oberlandesgericht Hamburg gab der Berufung statt. Zur Begründung führt es aus, dass ein außerordentliches Kündigungsrecht nicht bestanden habe. Eine Hausverwaltung erbringe schon keine Dienste höherer Art, so dass ein außerordentliches Kündigungsrecht aufgrund der besonderen Vertrauensstellung gerechtfertigt wäre. Überdies kam es bei der Prüfung des Bestehens eines wichtigen Grundes nicht darauf an, ob die Fortzahlung der Vergütung für den Verkaufenden zumutbar ist. Entscheidend sei es vielmehr, ob die Inanspruchnahme von Hausverwaltungsdiensten entweder für den Verkäufer oder aber für den Erwerber zumutbar wäre. Hierzu habe der verkaufende Eigentümer nichts vorgetragen.
Hinweis
Die Entscheidung ist zunächst einmal insoweit zu begrüßen, als dass klargestellt wurde, dass ein bestehender Hausverwaltungsvertrag nicht ohne Weiteres auf Grundlage des Verkaufs der verwaltenden Grundstücke gekündigt werden kann. Der Entscheidungsbegründung des Oberlandesgerichts Hamburg ist jedoch zu entnehmen, dass ein solcher Kündigungsgrund durchaus in Betracht kommt. Dies könnte jedenfalls dann der Fall sein, wenn der verkaufende Eigentümer keinerlei Grundstücke mehr zu eigen hat, die verwaltet werden müssen und wenn der Erwerbende eine Verwaltung schlicht und ergreifend nicht gebrauchen kann, etwa weil er bereits eine Verwaltung beschäftigt.
Das vorliegende Urteil stärkt daher zunächst einmal die Verwalter. Gleichwohl sollte im Verwaltungsvertrag für den Verkaufsfall Vorsorge getroffen werden.