Ausgangslage
Das Gesetz gewährt in § 577a BGB der Landesregierung die Möglichkeit durch Erlass einer Rechtsverordnung die Kündigungsrechte des Vermieters aus § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) und § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB (Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung) für die Dauer von maximal 10 Jahren auszuschließen. Voraussetzung ist, dass eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist. Die Verordnung darf höchstens für einen Zeitraum von 10 Jahren erlassen werden.
Für die Stadt Berlin gilt seit dem Jahr 2004 die sogenannte Kündigungsschutzklausel-Verordnung die am 01.09.2011 bis zum 31.08.2018 verlängert worden ist und die die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg sowie Berlin Mitte, Pankow und Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg umfasst.
Diese Verordnung sieht für die die sechs benannten Bezirke einen Kündigungsausschluss für sieben Jahre vor.
Entscheidung des Berliner Senats
Der Senat hat in seiner Sitzung am 13.08.2013 nun eine Verordnung erlassen, die für das gesamte Stadtgebiet, bei einer Umwandlung von Bestandswohnungen in Eigentumswohnungen, einen Kündigungsausschluss für die Dauer von 10 Jahren vorsieht.
Diese Verordnung tritt am 01.10.2013 in Kraft und gilt 10 Jahre lang.
Für Bestandswohnungen die ab dem 01.10.2013 in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, gilt dann ein Kündigungsausschluss für Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung für die Dauer von 10 Jahren.
Die neue Verordnung hebt die vormalige Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 01.09.2011 auf und ersetzt diese vollständig. Die Verordnung vom 01.09.2011 wird daher zum 30.09.2013 außer Kraft gesetzt.
Hinweis
Der Senat behält seine Auffassung, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist bei. Bereits bei dem Erlass der Verordnung zur Reduzierung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf 15 % vom 19.05.2013 (siehe unsere News vom 21.07.2013) hat der Senat darauf abgestellt, dass für das gesamte Stadtgebiet eine solche Gefährdungs- bzw. Mangellage vorliegt.
Es ist hoch umstritten, ob die Ausführungen des Berliner Senats einer rechtlichen Überprüfung durch die Verwaltungsgerichte standhalten werden, da es sehr fraglich erscheint, ob tatsächlich für das gesamte Stadtgebiet eine besondere Gefährdungslage vorliegt, die das Gesetz ausdrücklich fordert. Es bleibt daher abzuwarten, ob sich die Erweiterung des Geltungsbereiches der Verordnung nicht letztlich als Bumerang erweisen könnte, da die realistische Möglichkeit besteht, dass die nun erlassene Verordnung ähnlich wie die Schwesterverordnung zur Kappungsgrenze, nicht den Anforderungen des Gesetzes genügt und daher aufgehoben werden könnte.