1. Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten die Mieter anteilig über die Betriebskosten tragen und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Schaden, so ist der Vermieter verpflichtet, wegen des Schadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen.
2. Zudem hat der Vermieter aufgrund seiner Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache den Schaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht.
Sachverhalt
Nach dem Mietvertrag hatte der Mieter die anteiligen Kosten einer Gebäudeversicherung als Betriebskosten zu tragen. Es kam aufgrund leicht fahrlässigen Verhaltens der Tochter des Mieters zu einem Brand in der Küche. Hierdurch wurden die Küche und weitere Räume der Wohnung – überwiegend in Gestalt von Rußverschmutzungen – beschädigt. Der Vermieter lehnte die Inanspruchnahme seiner Versicherung mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten. Auch die Beseitigung des Brandschadens lehnte der Vermieter ab. Der Mieter verklagte den Vermieter auf Beseitigung des Brandschadens sowie auf die Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung.
Hintergrund
Der Vermieter ist zur Erhaltung der Mietsache verpflichtet. Ist ein Schaden durch den Mieter schuldhaft verursacht, steht dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch auf Mangelbeseitigung zu. Diesen kann er dem Erfüllungsanspruch des Mieters in der Regel entgegenhalten.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat den Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters bejaht und folgt ferner der Feststellung des Landgerichts, dass die Miete zumindest ab dem Zeitpunkt, ab dem der Schaden bei Inanspruchnahme der Versicherung beseitigt gewesen wäre, gemindert gewesen ist.
Dies begründete der Bundesgerichtshof in folgenden drei Prüfungsschritten:
Dem Mieter steht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich ein Mangelbeseitigungsanspruch zu. Dabei kommt es insbesondere nicht auf die Mangelursache an (Garantiehaftung).
Ob die Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes entfällt, prüft der BGH in einem zweiten Prüfungsschritt: Dies ist er Fall, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat. Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht, steht dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch auf Mangelbeseitigung zu, den er dem Erfüllungsanspruch des Mieters entgegenhalten kann.
In einem letzten Schritt ist dann Folgendes zu prüfen:
Diesem Schadenersatzanspruch kann wiederum der Mieter einen eigenen Schadensersatzanspruch entgegenhalten, wenn dem Vermieter die vertragliche Pflicht traf, eine bestehende Versicherung in Anspruch zu nehmen und der Vermieter dies pflichtwidrig unterlassen hat. Voraussetzung hierfür ist eine nur leicht fahrlässige Schadensverursachung durch den Mieter und die Umlage der anteiligen Versicherungskosten in der Betriebskostenabrechnung.
Diese Voraussetzungen hat der Bundesgerichtshof vorliegend als erfüllt angesehen. Der Mieter habe grundsätzlich einen Anspruch auf Wiederherstellung der Mietsache. Da der Schaden nur leicht fahrlässig verursacht worden sei, hätte der Vermieter seine Wohngebäudeversicherung auf Leistung in Anspruch nehmen müssen. Da er dies nicht getan habe, habe er pflichtwidrig gehandelt. Es bleibt beim Erfüllungsanspruch des Mieters. Hinzu kommt, dass die Miete ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel bei Inanspruchnahme der Versicherung beseitigt gewesen wäre, gemindert ist.
Praxishinweis
Durch die Entscheidung wird deutlich, dass der Mieter zwar nicht Versicherungsnehmer der Gebäudeversicherung wird, er aber in den Genuss der Versicherungsleistung kommt. Dies ist im Ergebnis auch billig, da er die Kosten der Versicherung als Position der Betriebskostenabrechnung zahlt. Im Ergebnis wird es immer anzuraten sein, für schuldhaft verursachte Gebäudeschäden vorsorglich die Versicherung in Anspruch zu nehmen, um sich nicht selbst dem Vorwurf der Pflichtverletzung ausgesetzt zu sehen.