Wer als Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters an Feriengäste vermietet, muss mit der fristlosen Kündigung seines Mietvertrages rechnen. Dies gelte erst recht dann, wenn der Mieter trotz Abmahnung die entgeltliche Überlassung weiterhin über das Internet anbietet.
Sachverhalt
Ein Mieter vermietete seine Wohnung im Januar 2014 mehrfach über die Website „airbnb“ an Touristen. Nachdem der Vermieter davon erfahren hatte, schickte er ihm eine Abmahnung wegen vertragswidriger Nutzung. Dabei verlangte er, dass der Mieter die Wohnung binnen einer Woche nicht mehr im Internet anbietet. Der Mieter hielt sich nicht daran, sondern bot die Wohnung weiterhin über das Internet als Ferienwohnung an. Dabei gab er sich nicht selbst, sondern einen Dritten als „Gastgeber“ an. Allerdings kam es dabei zu keiner Vermietung mehr. Der Vermieter kündigte gleichwohl fristlos wegen gewerblicher Überlassung der Wohnung. Hier war der Mieter nicht einverstanden. Der Vermieter verklagte ihn daraufhin auf Räumung. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, ging es um die Frage, wer die Kosten hierfür trägt.
Hintergrund
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund hierzu vorliegt. Ein solcher kann in einer unbefugten Gebrauchsüberlassung liegen. In der Regel muss der Kündigung eine Abmahnung der Pflichtverletzung vorangehen.
Entscheidung
Das Landgericht entschied hinsichtlich des erledigten Räumungsantrages, dass der Mieter die Kosten tragen muss. Der Vermieter durfte die fristlose Kündigung aussprechen und hätte für den Fall der Weiterverfolgung mit der Räumungsklage obsiegt.
Der Mieter habe die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung des Vermieters weiterhin über das Internet angeboten habe. Eine Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung sei nicht eingeholt worden. Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu sei vorbehaltlich einer Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig. Dies gelte erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen oder zur Überlassung angeboten wird.
Vorliegend sei die Wohnung mehrfach entgeltlich an Touristen überlassen worden. Der Vermieter habe dieses vertragswidrige Verhalten abgemahnt. Gleichwohl wurde die Wohnung trotz der in der Abmahnung gesetzten mehr als einwöchigen – und damit hinreichenden – Frist zur unverzüglichen Beendigung der gewerblichen Vermietung an Dritte weiterhin über das Internet angeboten.
Das Aufrechterhalten des Angebots im Internet stelle an sich zwar noch keine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar. Gleichwohl handele es sich hierbei um eine gravierende Pflichtverletzung. Der Mieter bringe hierdurch gegenüber der Öffentlichkeit und somit gleichzeitig seinem Vermieter schlüssig und unmissverständlich zum Ausdruck, dass die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Touristen ungeachtet der Abmahnung auch in Zukunft fortgesetzt werde. Mit einem solchen Verhalten verletzte der Mieter seine Vertragspflichten erheblich. Dies rechtfertige ohne weitere Abmahnung eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Auf die – vom Amtsgericht noch für wesentlich erachtete – Frage, ob der beklagte Mieter die Mietsache nach erfolgter Abmahnung und Ablauf der Abhilfefrist tatsächlich noch an Dritte überlassen habe, käme es für die Wirksamkeit der Kündigung folglich nicht an. Relevant sei allein, dass der Mieter die Wohnung trotz einer Abmahnung weiter über das Internet anbietet.
Praxishinweis
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin ist zu begrüßen. Viel zu oft zeigt die Praxis, dass Mieter relativ unbeschwert ihre Wohnung als Ferienwohnung anbieten und darauf spekulieren, vermieterseits zumindest einmal abgemahnt werden zu müssen. Dass es nach erfolgter Abmahnung für eine fristlose Kündigung nicht eines erneuten Vermietungsvorfalls bedarf, hat das Landgericht nunmehr klargestellt. Es genügt dann das fortgesetzte Anbieten der Wohnung im Internet.
Ergänzend darf auf die Entscheidung des BGH vom 08.01.2014 (VIII ZR 210/13) verwiesen werden: Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.
Ferner muss Berücksichtigung finden, dass die Vermietung von privaten Mietwohnungen an Feriengäste in Berlin aufgrund des Zweckentfremdungsverbotes seit November 2013 untersagt ist.