Das seit dem 01.05.2014 in Berlin in Kraft getretene Zweckentfremdungsverbot ist nochmals verschärft worden.
So wurde inzwischen klargestellt, dass – anders als zuvor – auch Zweitwohnungen nicht ohne eine Ausnahmegenehmigung als Ferienwohnung vermietet bzw. zweckentfremdet werden können. Zudem wurde die sogenannte „Fiktionsfrist“ deutlich verlängert. Bislang galt eine beantragte Genehmigung als erteilt, wenn das zuständige Bezirksamt nicht innerhalb von insgesamt 14 Wochen nach Vorlage aller notwendigen Unterlagen über einen entsprechenden Antrag entschieden hat. Nunmehr beginnt diese Frist erst nach Ablauf von vier Jahren nach dem Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbotsverordnung.
Des Weiteren wurden Möglichkeiten dafür vorgesehen, Anbieter von Internetwohnungsvermittlungsportalen (wie beispielsweise Airbnb etc.) zur Mitwirkung bei der Verfolgung illegaler Ferienwohnungen verpflichten zu können. Insoweit wurden den zuständigen Bezirksämtern entsprechende Auskunftsrechte zugestanden, denen die Portalbetreiber nachkommen müssen.
Ferner wurde auch die Höchstgrenze für Bußgelder bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot angehoben, und zwar deutlich, nämlich von 50.000,00 auf 100.000,00 EUR.
Eine Neuerung betrifft auch die aktuelle Flüchtlingsproblematik: Bislang galt die Vermietung an „Aussiedlerinnen und Aussiedlern, Asylbewerberinnen und Asylbewerbern und Personengruppen mit vergleichbarem Unterbringungsbedarf“ als im öffentlichen Interesse liegende Zwischennutzung, geregelt in § 3 Absatz 3 des ZWVBG a. F. Diese Regelung ist nunmehr ersatzlos gestrichen worden. Das erweist sich als problematisch: Einer Vielzahl von Ferienwohnungsbetreibern wurden Flüchtlinge zur vorübergehenden Unterbringung vermittelt und zugewiesen – u. a. von den zuständigen Bezirksämtern und gegen Kostenübernahmeerklärungen. Aufgrund der Gesetzesänderung stellt die nicht genehmigte und nun scheinbar auch nicht mehr ausnahmsweise genehmigungsfähige Vermietung an Flüchtlinge eine Zweckentfremdung dar – den Vermietern drohen erhebliche Bußgelder, verhängt wiederum von den Bezirksämtern.
In der Begründung des Änderungsgesetzes versteckt sich schließlich eine ebenfalls gravierende Änderung: Nach bisheriger Lesart – so ging es aus der ursprünglichen Begründung des Gesetzes hervor – galt eine befristete Vermietung von jedenfalls länger als zwei Monaten nicht als Zweckentfremdung i. S. d. Gesetzes. Im Rahmen der Erarbeitung des Änderungsgesetzes wurde nun in der entsprechenden Begründung klargestellt, dass der Gesetzgeber hieran nicht mehr festhält, sondern vielmehr andere Kriterien dafür in Betracht gezogen werden müssen, ob und unter welchen Voraussetzungen im Einzelfall eine Zweckentfremdung vorliegt oder nicht.
Die bisherige Empfehlung an Eigentümer/Betreiber von Ferienwohnungen, diese zumindest länger als zwei Monate zu vermieten, d. h. das Betreibermodell von kurzfristiger Vermietung auf eine Art „Boardinghouse-Betrieb“ umzustellen, gilt so nicht mehr.
Das Zweckentfremdungsverbot in Berlin bleibt juristisch und politisch nach wie vor umstritten. Die aktuellen Änderungen dürften vermutlich dem Ablauf der sogenannten „Schonfrist“ zum 30.04.2016 geschuldet sein. Ferienwohnungsbetreiber, die ihre Ferienwohnungen rechtzeitig angezeigt hatten, genießen bis zu diesem Stichtag „Bestandsschutz“.
Angesichts des bevorstehenden Ablaufs dieser Schonfrist haben sich aber offensichtlich Anträge bei den Bezirksämtern auf Erteilung von Ausnahmegenehmigungen bzw. Negativattesten derart gehäuft, dass die Politik sich veranlasst gesehen hat, die Regelungen nochmals zu verschärfen.
Im gleichen Maße rollt auf Berlin eine Klagewelle zu – Eigentümern und Betreibern von Ferienwohnungen ist insoweit zu raten, gegen abgelehnte Anträge Widerspruch bzw. Klage einzureichen.
Verschärft wird die Situation aber auch noch dadurch, dass einige Bezirksämter dazu übergegangen sind, bereits erste Bußgelder anzudrohen. Auch insoweit ist es angesichts der gänzlich unsicheren Rechtslage ratsam, hiergegen Rechtsmittel einzulegen, insbesondere auch gegen angedrohte Bescheide im einstweiligen Rechtsschutz vorzugehen.
Wie die Bezirksämter und die Verwaltungsgerichtsbarkeit der Klagewelle Herr werden wollen, ist ebenfalls noch offen. Es stellt sich die Frage, ob Musterprozesse geführt und weitere Verfahren insoweit ausgesetzt werden können. Die Praxis in den einzelnen Bezirken in Berlin ist allerdings insoweit auch noch uneinheitlich.